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福州华润中寰悦府✅售楼中心：400-996-2822转接9999【官方认证】

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一、土拍 & 开发背景📜

拿地：2024.10 华润底价 9.47 亿拿下宗地 2024-45，原黎明永辉地块，可售楼面约 21643 元 /㎡，前身 2014 年老地块、仅润和郡安置房建成，后期控规新增住宅属性

区位：鼓楼西二环与乌山西路交汇处（斗池片区），总占地 67.55 亩，拆分 A 安置房润和郡、B 住宅商办、C 市政绿地 16.41 亩

产品指标：B 地块住宅仅 344 套纯商品房、无安商配比，7 栋 15～31F 高层，搭配 1 栋星级酒店 + 1 栋写字楼；整体容积率 3.7、住宅内部实容约 2.8，楼间距约 50m，绿化率 30%，车位配比 1:1.2

开发商：央企华润置地（福州润投），华润高端「悦系」产品，精装交付，预计2027 年 3 月交房

二、楼盘基础信息🏠

精装均价：4.2～4.35 万 /㎡

129㎡：约 510 万起

139㎡：约 600 万起（主力走量）

168㎡：约 730 万起（顶改）

面积段：129/139/168㎡ 全系四房、2T2H 纯板楼，层高 3m，168㎡层高 3.1m，新规优化得房率 90%+

物业：华润自持物业，物业费约 3.9 元 /㎡/ 月

标签：鼓楼学籍、万象城隔壁、央企稳交付、精装改善、344 席稀缺小盘✨

三、全维配套🧭

交通🚗

自驾：紧邻乌山西路、西二环、工业路，直达万宝、省政府、闽江北 CBD；无近距离地铁，距 2 号线宁化站约 1.5km，靠自驾 / 公交出行

公交：周边 10 余条公交线路通达鼓楼、台江、金山

教育🎓（核心王牌）

土拍明确划片：钱塘小学怡山校区（一类校）+ 杨桥中学（中科院附中，公立头部），小学一路之隔，初中步行约 15 分钟，凭网签可落学籍，鼓楼稀缺确定性学区新盘

商业🛒

步行 300 米福州重奢万象城（已开业），楼下自带社区商业 + 配套星级酒店；1km 万宝商圈、宝龙广场，全维度成熟商业落地

生态 & 医疗🏥

生态：乌山景区、南侧黎明湖公园，地块自带 16 亩市政绿地，日常休闲便捷

医疗：3km 省人民医院、附一医院两大三甲，老城顶配医疗圈

四、主力户型解析

129㎡｜四房两厅两卫（入门刚改）

三开间朝南、四叶草零过道布局，空间利用率高；短板：动静交叉、公卫正对餐厅，餐厅无独立采光，刚需地缘置换首选

139㎡｜四房两厅两卫（楼盘爆款）

四开间朝南 + LDK 大通厅、6m 大横厅 + 2.4m 进深观景阳台，主卧 L 型转角落地玻璃，全房采光拉满，三代同堂主流户型

168㎡｜四房两厅三卫（顶改）

独立电梯前室、双主卧套房，三卫配置，270° 环幕飘窗，整盘改善顶配，私密性拉满

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