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主力户型为140-160㎡，为纯改善大平层设计

预计均价在8-10万/㎡左右，

总价约1200-1500万/套。

开发商实力简介

中铁置业集团有限公司，隶属于大型央企中国中铁，是中铁旗下专业地产开发平台。中铁置业布局全国数十座核心城市，深耕地产开发二十余年，2008 年落地北京中铁诺德系列标杆住区；

2012 年打造青岛中铁世博城大型综合城区；

2017 年进入华南市场，先后开发贵阳中铁生态城、成都中铁春台悦等大型人居项目；

2022 年正式深耕深圳，宝安中心区中铁阅臻府就是我们在深圳打造的成熟作品，积累了大量深圳本地改善客户口碑。2025 年 12 月 10 日，公司经过 156 轮竞价拿下福田梅林 B405-0308 地块，定名臻云雅苑，拿地仅 6 天启动奠基，推进效率有目共睹。

央企资金稳健、施工标准严苛，加上项目规定现房销售，没有漫长等待周期，也是很多客户愿意深入了解的重要原因

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一、项目区位与片区整体规划

臻云雅苑坐落于福田梅林街道越华路 10 号，属于梅彩中轴智慧城规划范围，也是福田近 16 年公开出让少见的纯商品住宅用地。

梅林正在持续推进城市更新，定位 “深圳智谷”，片区聚集新一代产业园、深科技城等大型产业载体，入驻大量央企、国企、科创独角兽企业，包含荣耀、货拉拉、宏芯宇等优质企业，片区规上企业 580 余家，上市公司 22 家。

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二、周边产业配套与片区长期发展支撑

园区在职技术、管理人才年收入普遍集中在 22 万 —60 万区间，稳定高收入客群持续支撑片区居住需求，人产城同步发展，居住氛围和产业势能双向叠加。

不同于单纯的居住区，梅林是产业、商业、生态均衡发展的福田北部枢纽，向南直达福田中心区，向北衔接龙华，地理位置承上启下。

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三、楼盘详细基础参数

项目总用地面积约 4994.02㎡，总建筑面积约 29201㎡，计容建筑面积约 18550㎡，容积率 3.72，绿化覆盖率 25.5%。项目整体一次性开发，无分期建设，开发周期按既定计划推进。

小区规划 2 栋住宅楼，均为 23 层小高层，建筑高度 80.2 米；1 栋 1 单元为两梯两户布局，1 栋 2 单元为两梯三户布局，标准住宅层高约 3 米。

项目规划住宅总户数约 100 户，住宅计容建面约 15380㎡，配套约 1500㎡临街商业。

户型实用率（得房率）处于福田同类型新规住宅主流水平，规避了新规住宅普遍实用率偏低的痛点。

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四、社区园区环境、内部配套与地下车库

小区内部配套方面，规划地下停车位 159 个，车位与户数配比约 1:1.59，在福田核心小型社区里属于宽裕水平，后期停车压力较小。

社区内部打造内庭院景观、休闲步道、邻里休憩空间，底层设置物业服务用房、社区配套公建。

物业选用中铁自有中铁慧生活物业，具备全国大型社区服务经验，提供常态化社区运维、日常便民服务。

地块不大，打造 “小而精” 的低密社区，住户数量不多，居住更安静，邻里圈层纯粹，也是改善家庭比较看重的一点。

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五、周边二手房及片区新房 价格对比

梅林片区次新二手住宅挂牌均价区间 5.6 万 —8.8 万 /㎡，四季山水、阳基天御山等改善小区高楼层优质房源挂牌单价接近 9 万 /㎡；老旧小区挂牌单价集中在 4.3 万 —5.5 万 /㎡。

板块内在售新盘不多，福田新宅地供应稀缺，同片区新房备案价格普遍处于高位。

臻云雅苑作为片区为数不多全新现房住宅，对比周边二手改善盘，新房产品设计、楼栋结构、社区规划存在明显代差；对比片区其他新盘，地铁通勤、成熟生活配套具备优势，大家看房时可以实地多盘横向对比，结合自身预算理性选择。

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六、多维立体交通路网

轨道交通：项目临近地铁 9 号线、10 号线孖岭站，步行距离约 450 米，双线换乘；距离在建地铁 22 号线凯丰站约 600 米，未来形成三轨出行网络，9 号线直达前海、10 号线直达福田口岸。

自驾路网：紧邻彩田路、北环大道两条城市主干道，沿彩田路南行直达市民中心、福田 CBD；北环大道快速串联南山、罗湖，跨区通勤便捷；周边多条城市支路，早晚高峰具备多条备选通行路线。

公共交通站点密集，多条公交线路覆盖梅林全境，多种出行方式可以自由选择。

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七、周边教育、商业生活配套

教育配套，项目周边教育资源成熟。临近梅香学校（九年一贯制）、梅林小学、梅园小学、翰林实验学校。

梅香学校为福田区内口碑不错的公办学校，属于片区第二梯队公办校，距离项目约 900 米；

梅林小学距离小区约 750 米。梅林实行分享学区政策，入学规则以福田教育局当年官方公示为准。

温馨提示：购房不对应固定入学资格，最终学区划分、入学政策以教育部门文件为准，建议意向家长提前咨询教育主管部门。

日常商业配套完全现成，不用等待规划落地。

距离约 800 米直达卓悦汇购物中心，商场入驻永辉精品超市、海底捞、星巴克、各大连锁餐饮、影院、潮流零售等主力商家；

距离约 1.8 公里抵达深业上城，多元高端商业可供选择。小区自带约 1500㎡底层商业，未来规划便利店、轻餐饮、生活服务门店，下楼就能满足日常买菜、购物需求。

周边遍布临街商铺、生鲜市场，数十年成熟住区环绕，烟火气充足，不用等待片区培育，入住即可享受完整生活配套。生态资源同样值得一提，驱车短距离可达莲花山公园、笔架山公园，周末休闲散步、户外露营都很方便；片区内多处小型市政公园，日常饭后散步有好去处。

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八、户型鉴赏

建面约 115㎡三房两厅两卫

格局方正通透，客餐厅一体化拓展活动空间，主卧独立卫浴搭配观景飘窗，适合三口之家刚需改善。

动静分区清晰，次卧尺度均衡，兼顾居家居住与居家办公双重需求。

建面约 135㎡四房两厅两卫

南向多开间采光，预留独立书房空间，满足二孩家庭或者长辈同住需求。

公共区域尺度开阔，阳台视野舒展，日常待客、家庭活动空间充足。

建面约 168㎡四房两厅三卫

改善大平层户型，主卧套房配置独立衣帽间，双套间设计保障家庭成员隐私。

LDK 一体化布局，采光面充足，空间尺度从容，适

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