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01：产品分析：

定位偏改善，亮点与争议并存

长房悦棠府在产品层面的定位主打主城区的刚改、改善需求。

项目共规划8栋住宅，总住宅户数775户，除掉回迁房后共计675户，户均148.2㎡。以刚改产品为主，125、143㎡户型占比约81%，200㎡大平层产品占比约19%。

项目在规划设计上有一些可圈可点的地方，在几个关键细节上做了针对性设计。

比如说噪音处理。项目东侧临近韶山路，属于城市主干道。项目规划上采取了两个措施：一是将高层楼栋（7#、8#）加大退距；二是在7#、8#栋与韶山路之间设置2栋2层商业建筑，作为物理屏障。这种处理方式比单纯退距更有效，对降低外部噪音对住宅的影响有实际作用。

还有回迁房管理。1#栋回迁房设置了独立的出入口，与商品房的进出动线分开，实现物理分隔。在同一地块内存在回迁房和商品房混合的情况下，这种设计可以在一定程度上减少对社区整体品质的影响。

不过项目在产品方面，也存在几个明显的争议点。

第一产品设计方面：项目目前释出四种户型图，但梯户比配置不够统一。仅有200㎡和部分143㎡户型做到了2梯2户，其余户型均为连廊设计。相比之下，现在入市的新项目几乎都采用纯板楼设计了，且带有独立电梯厅，在居住便利性和私密性上更胜一筹。长房悦棠府在这一点上显得不够有优势。

第二，得房率方面：目前项目透露的产品规划，项目真正实现零公摊或负公摊的户型只有B6户型（143㎡），得房率超过100%。其余户型均未达到这一水平。在当前长沙新规产品普遍追求高得房率的背景下，这个表现略显尴尬，与头部新规项目有一定差距。

第三，户型选择方面：项目面积段虽然只有125㎡、143㎡、200㎡三种，但由于连廊、板楼、不同梯户比的多样组合，衍生出的户型布局有点多，可能有人觉得选择多，但是也有人会觉得产品不够纯粹，简直眼花缭乱。

02：学区分析

邻近砂子塘本部，但学区仍未确定

如果说长房悦棠府还有什么能让人真正纠结的地方，那一定是学区。

首先，从地理位置来讲，项目邻近砂子塘小学本部，但是目前仍没有确定小学学区。

另外，项目还邻近中雅培粹，初中传言是中雅培粹，但也仅仅是传言而已。

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