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之前24年11月悦棠府修规总图发布时，园长说了一共有3个面积段（128、142、200），共9种户型，园长用不同的颜色在总图上标示出来了不同的户型，大家后续可以对照着下图找到自己感兴趣的户型。
其中9种户型的户配如下：
➊200m²
126户，2种户型，1种端厅户型，1种常规户型
200平的户型均为2T2私梯入户。本篇给大家带来的是常规户型，200平的端厅户型将在下周六18号晚的内部分享会给大家展示。
348户，4种户型，常规户型3种，端厅户型1种
然而142仅有一种常规户型是2T2，其他三种核心筒均有连廊。
➌128m²
201户，3种户型，均为常规户型且均有连廊。
虽然128严格来说有3种户型，但经过仔细比对研究，其实套内部分的格局基本一致，因此园长把他们合并到一起来点评。
紫色：共95户，占比14.1%
绿色：共31户，占比4.6%
200m²-紫色-高层
半开敞计容面积约（半赠送）：15.3m²
设备平台赠送约：3.6m²（与第五房合并）
电梯厅赠送约：6.8m²（非套内，使用打折扣）
外机搁板赠送约：1.4m²（只可摆设备）
赠送后得房率约：96.1%（不含电梯厅）
赠送后得房率约：99.4%（含电梯厅）
此户型共95户，占比14.1%，一般稀缺
这个户型为悦棠府最大的户型，也是200平的主力户型。如果单看得房率数据，肯定有人会说，拉胯。园长怎么看这个户型？确实只能说中规中矩，不算优等生，但也是成绩中上的学生。这个户型的配置是双套房三卫+五房，配置上来说还是匹配这个面积段的。同时，做到了使用率较高的U形厨房和客餐厅等宽，没毛病。
缺点是什么呢？一方面是客厅以及主卧的开间。客厅6.3m以及主卧3.8m，这个数据放在2024年还能看看，但是悦棠府作为一个2025年的项目，园长担心这个开间尺寸会被差不多面积段的改善产品比下去；另一方面是得房率。其实就是不太敢偷，还是报建太保守了，比如转角飘窗以及北向房间的飘窗都没有偷满。（各央国企KFS都擦边球咔咔打，长房你怂什么啊。）
02
粉色：共62户，占比9.2%
黄色：共160户，占比23.7%
蓝色：共96户，占比14.2%
142m²（3T4）-绿色-端厅-高层
半开敞计容面积约（半赠送）：12.1m²
设备平台赠送约：3.8m²（与西北角次卧合并）
电梯厅赠送约：5.4m²（非套内，使用打折扣）
外机搁板赠送约：2.6m²（只可摆设备）
赠送后得房率约：100.9%（不含电梯厅）
赠送后得房率约：104.7%（含电梯厅）
此户型共31户，占比4.6%，稀缺户型
这个户型为悦棠府142的特色户型，仅有31户，也是唯一的142面积段的端厅。其实这个户型让我想到了润C的128，但是悦棠府这个142端厅比润C的128整整多了一个房间和一个卫生间。LDKB的连续采光面有14m，但是！但是！转角居然不是玻璃，真的无语嘞......不过好在得房率还可以，不算电梯厅有100.9%的得房，加上也是四房三卫双套房的配置，还可以。缺点就是入户处的走道过长有点浪费，以及西北角次卧面积过小。
142m²（3T4）-粉色-高层
半开敞计容面积约（半赠送）：12.5m²
设备平台赠送约：3.9m²（与第五房合并）
外机搁板赠送约：1.2m²（只可摆设备）
赠送后得房率约：98.6%（不含电梯厅）
此户型共62户，占比9.2%，一般稀缺
这个户型在2栋，是临占南侧赤黄路的楼栋，占比不多，仅有9.2%。配置上仅有2卫，但倔强的长房设计师依然给了五房的配置，而且这个第五房真的特别特别小。（园长醉了）这个面积释放给客餐厅不好吗？主要原因还是核心筒设计的太迷惑，本来用个剪刀梯就能解决的问题，非要拉个连廊。这个户型还有另一个槽点就是面宽，总面宽仅有11.9m，客厅开间5m，三开间，这个真的是上个版本的142了。想买142的尽量不要选这户。
142m²（2T2）-黄色-小高层
半开敞计容面积约（半赠送）：12.1m²
设备平台赠送约：4.0m²（与第五房合并）
电梯厅赠送约：6.2m²（非套内，使用打折扣）
外机搁板赠送约：2.4m²（只可摆设备）
赠送后得房率约：100.2%（不含电梯厅）
赠送后得房率约：104.3%（含电梯厅）
此户型共160户，占比23.7%，供应充足
这个户型为悦棠府的主力户型，占比将近四分之一，也是142中仅有的2T2户型。由于是小高层，公摊较讨巧，即使不计算电梯厅也做到了零公摊，总面宽为14.8m。最大的升级算是老人房给了三卫，加上北向有个灵活五房（有点类似翡翠天序）。这个户型在当下市场的142里还算不错，也是园长在本项目里最为推荐的户型。缺点也有，那就是玄关处鸡肋+浪费，以及第五房面积过小，好在可以往外扩一点点。
142m²（2T3连廊）-蓝色-小高层
半开敞计容面积约（半赠送）：12.6m²
设备平台赠送约：3.9m²（与次卧合并）
外机搁板赠送约：1.9m²（只可摆设备）
赠送后得房率约：100.2%（不含电梯厅）
此户型共96户，占比14.2%，一般稀缺
园长认为这个142的户型第一眼看上去属于还可以的，但仔细品味又觉得差点意思。为什么？因为他是2T3的户型，虽然连廊不常用，但是由于北向电梯的放置，导致客餐厅南北不通透，因此这个142的客餐厅LDK的感觉肯定没有黄色142户型好，且也少个卫生间。但也有好处，就是其五房每个房间都还算蛮大的。
橙色：共48户，占比7.1%
青色：共92户，占比13.6%
深绿色：共62户，占比9.2%
128m²- 橙色/青色/深绿色
半开敞计容面积约（半赠送）：8.6m²
设备平台赠送约：3.5m²（与次卧合并）
外机搁板赠送约：1.2m²（只可摆设备）
赠送后得房率约：96.8%（不含电梯厅）
上图所展示的是橙色的128户型，至于青色和深绿色的128，前面园长说过，主要是核心筒及电梯厅会和此户型略有出入，但户内格局是基本一致的。如何评价此128户型？很难评，首先得房率仅有97不到，飘窗、半开敞赠送都不够，总面宽也仅有11m，其中有2个房间还是内天井采光。园长认为这个户型最大的亮点算是128做出了4个房间吧。如果是刚需定位或者是通勤/陪读用房，那么也还可以入手，毕竟位置方便，追求居住品质的就肯定不能选128了。
同个面积段有多种户型，如何选择？
相对于其他项目，悦棠府的户型选择逻辑略有不同。由于本身地块没有较为突出的不利因素，因此，对于同面积段的不同户型，首先要根据家庭人口结构以及使用需求，选择套内的空间格局，其次是结合建筑高度、电梯厅的配置、入户的流线来选择合适的楼栋。
而恰巧难就难在悦棠府这个项目的户型真的太多了，像128虽然套内一样，但是核心筒和电梯厅就有好几种。因此，梳理清楚需求，得出正确的选房逻辑至关重要。这点，园长会在后续的内部分享会中给大家详细讲解。
看过上一篇悦棠府文章的家人应该就了解到了，长房这个项目自拿地开始就背负了“兜底”的重担。这块地其实本身素质并不差，双地铁口的位置也很优越，如果不是生不逢时，导致产品定位摇摆不定，强排也不会这么难做。园长是全网最早发布悦棠府信息的博主，因此也收集到本项目的不少争议，其中主要集中在以下几个方面：回迁房、书包、价格。逐个给大家盘一下。
01
很多人谈到回迁房就色变。但不可否认的是，在未来城市建设从新开发模式转为存量更新的过程中，将有更多城区中心的土地被重新激活。而这些老城中的土地存量开发，必然都会有回迁房用于安置原住民，除非你选择一个不那么核心的地段。那么本项目的回迁房真的需要很担心吗？
其实园长觉得处理方式已经算巧妙。首先就是剖面关系上已经将其隔断。回迁房的入户是在小区外部的，能够大大降低回迁户进入公区的频率。态度强硬的物业还可以直接将回迁户隔离在小区外部。剖面关系详见下图。
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