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福州乌山梧桐序✅售楼中心：400-996-2822转接9999【官方认证】

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一、基础档案：

项目备案名梧桐公馆，推广名乌山梧桐序，由建总地产操盘开发。建总地产是福州市城乡建总集团全资子公司，上级母公司为福州城投集团，是福州本土纯正市属国企。本项目定位纯改善路线，也在建总在福州重点打造的灯塔项目。

【品牌】建总地产

【规模】占地37.13亩，总建筑面积约11.48万方

【容积率】3.4

【业态】高层住宅/沿街底商

【规划】522户住宅

【楼栋】10栋17F-31F住宅

【物业】福州市城市智慧物业有限公司，4.98元/㎡

【车位】车位：地下682个车位，车位配比约1:1.3

【楼面价】楼面价21861元/㎡

区位及配套分析

项目坐落于台江区上海街道，西环中路西侧、斗池路南侧。斗池路以北为鼓楼区，项目地处鼓台交界板块，与鼓楼区一街之隔。台江老城区的住宅土地稀缺性和配套是其一大优势，但是地块属于台江，无法划片鼓楼名校（对面鼓楼地块中寰悦府可划片杨桥中学），学区上限受限，属于是先天性短板。

【交通配套】

地铁：2 号线祥坂站：步行1.3公里，20分钟左右；4号线凤凰池站：步行2公里，30分钟左右

主干道自驾：西二环快速路、工业路、乌山路三大城市主干道环绕，5 分钟上二环，直达北江滨、鼓楼东街口；但二环早晚高峰常态化拥堵。

公交：地块周边 500 米内 5 个公交站点，20 余条线路覆盖东街口、火车站、仓山，公共交通选择丰富。

【商业配套】

福州顶级万宝商圈集群，步行11-27分钟全部可达：万象九宜城、宝龙广场、苏宁广场、万象城四大综合体，餐饮、商超、影院、奢侈品一站式配齐，是福州商业能级最高的成熟商圈，日常购物、聚餐无需远距离出行。

【教育配套】

固定划片（出让文件标注）：台三小教育集团凤乐小学，对口初中福州三十六中，属于台江中等梯队学区，不属于头部名校。

周边优质教育（仅可旁听，无法划片）：3 公里内有乌山小学、教院二附小、延安中学等鼓楼名校，仅能作为课外补习、研学资源，不能直升。

幼儿园：周边公立、私立幼儿园密集，步行10分钟内多所普惠园，学前教育资源充足。

【医疗配套】

近距三甲：福建省人民医院（1.5km）、福建附一茶亭院区（1.7km）；

车程10分钟内：协和医院、孟超肝胆医院、市妇幼保健院。全龄诊疗、慢病管理、急诊急救配套拉满，满足基本需求。

【生态休闲配套】

3、乌山历史风貌区：步行10分钟，三山文化地标，登山、园林休闲；

4、黎明湖公园、白马河公园：步行5分钟，日常散步、慢跑；

5、闽江公园北园：车程8分钟，沿江景观带。

三、产品分析

项目中央规划双层下沉峡谷式园林，整体景观面积约2600㎡，依靠地块5米天然高差做出分层立体景致，是本项目区别周边老小区、普通改善盘的核心景观配置，实景示范区已落地，所见即后期交付标准。

下沉会所配置（约1500㎡，业主专属预约使用，不对外开放），会所位于中央峡谷下方，下沉布局能隔绝路面噪音，室内大面积落地窗正对园林水景，采光通风条件较好。涵盖恒温泳池、私宴厅、社群中心、健身房、棋牌室、咖啡吧等八大功能。

在鼓台核心寸土寸金的老城地块，能做到立体下沉园林+完整度假式会所，在同价位改善盘中配置属于中上水平；优势是全实景落地、功能覆盖全年龄段、无风雨通行设计适配福州多雨高温气候。

项目为全装修交付，在福州市场属于较高装修水准，与项目高端定位相匹配。一梯一户设计，私密性拉满。甲级铸铝装甲门、大金或同档次中央空调、老板升降抽油烟机或同档次升降抽油烟机，整体品牌配置较高。主卫局部地暖、厨房增设独立小型中央空调、一楼万物仓储物柜配置，细节尽显匠心。

项目主力户型为126-169㎡四房（占比82.58%）。市场宣传中提及169㎡以上户型得房率超92%、层高3.1-3.3米。

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