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3月20日，位于晋安区象园街道的新榕和砚取得预售证，今天来分析一下：

项目位于二内晋，是成熟地段，周边晋安河有保利天瓒和建发灏云：

宏观地段环境是成熟区南侧是老旧社区，在往南有光明港公园，是一个休息散步地方，沿着光明港公园北岸可以到新榕亦川，新榕在片区另一个项目。

北侧可以到世欧广场，公交车要两站，步行约15分钟，到南公园F1滨海快线，步行估计是要15分钟，等周边旧改完成，如果有新路径，可能会更方便。

东侧有文教的博物馆、青少年活动中心和，西侧距离晋安河有一定距离，高层可能有水景视野，但是受到周边小区影响大。微观地段环境是城市旧改地段

整个社区是被周边老旧社区三面包围，北侧还是马路，有噪音粉尘等，在往北视野也受限制；这些老旧社区大概是2000年左右房子，估计在7-8层之间，所以项目低楼层视野就很一般了。项目虽可步行抵达光明港、晋安河两大水系，但社区向外的水景视野通透性一般，周边老旧小区密集，景观视线有所遮挡。

从网上效果图，大概可以看到周边环境，北侧天俊缇香水岸，15年前的片区内改善标杆，是一个大社区楼盘，东西南都是一些老旧社区，项目只有两栋楼所以袖珍社区。

配套方面，最值得一提就是周边的十八中象园分校，在晋安区段位属于中上学校。

项目占地8.4亩，规划92套房，为 2栋24层2T2高层，均为139㎡户型，层高3.15米，定位为地缘客和中改客群。

户型只有一种139㎡，设计不是太合理，进出均路过餐厅，影响动线，餐厅采光也会有影响；厨房面积不够大；两个明卫一个暗卫，主卧的衣帽间设计与之前金山左海锦萃一样都是在卧室入口，影响卧室走线。对阳台做了一定分区，有一定帮助。整个户型没啥特色，还有减分项目。

整个社区仅规划两栋楼栋，整体体量先天受限。对比市面上 5 栋左右的常规住区，属于典型的袖珍小盘。受占地与空间制约，社区内部景观、休闲配套自然有所短板。真正改善级居住体验，起码需要 5 栋及以上的社区规模来支撑氛围与公区配置。

按照已经取证信息，项目公摊大约在25.8%，得房率在74.2%。不难看出，市面上所谓新规楼盘，其实在公摊比例上并没有实质优化。更多只是小幅增设一些赠送空间，但这类面积实际可用利用率参差不齐、水分不小，不同楼盘差距悬殊，后续实际实用性仍有待观察。这一点买房人要结合自身需要判断。

回看土拍：2025 年 3 月 28 日，新榕以2.18 亿摘得宗地 2025-02 号，溢价率 2.8%，楼面价 16183 元 /㎡。即便未来售价定在2.8 万 /㎡，仍有可观利润空间。正因如此，当年该地块吸引建发等房企激烈角逐，热度可见一斑。

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