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作为五缘湾C位钟宅的压轴地块，千万级豪宅邻里带来的圈层聚集，有圈层、有人气、有烟火气，只有一街之隔的高规格双十湖里分校的官宣且为交付就划片的确定性，地段+学区都非常能打。北面100米，凤凰中心，西面过个马路就是在建商场，200米，东面有可能还会建个新商场，400米，钟宅地铁站有在钟宅这一侧规划入口，500米。

项目卖点

户型

五缘鲤的户型设计采取的是错位竞争的策略，所有户型都比市面同面积段户型多出一房，侧重家庭居住购房一步到位的实用性，并且是厦门首个可以定制交付的项目，所以户型方面是该项目的最大亮点，具体户型图和点评可参见前文。

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地段

五缘湾作为岛内东部高价值区域，项目所处的钟宅板块位处湾芯，近享四面公建，医疗，商业，产业环绕式辐射，是无可争议的五缘湾中心地段。同时，双十湖里分校的落地官宣，也拔高了板块的教育预期价值。

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产品

建发的品牌价值在厦门楼市是S级的存在，也是家庭身份的象征，项目还将于引入凯悦酒店、弘爱医院等建发独有资源提供业主私定服务。另外项目首创从园林、门、外窗、楼板四重降音降噪，实现户外户内、楼上楼下隔绝，建发厦门首个风雅宋韵产品等。这些亮点都属于产品的附加价值。

项目隐患

定价高于预期

按我之前的分析，地价4.6W卖5.6W以上都是能赚的，所以我觉得均价要卖到6W以内才能称之为好价，参考边上五缘樘月竞配建价格（5.4-5.9W左右），精装房对标清水房的价格，性价比凸显，这样才能启到一炮打响，开盘火爆的市场效应，就像海沧中心TOD璞盛热卖那样。

而现在看似起价（5.5，5.6W）不贵，但顶价却定到了6.8，6.9W左右，开发商也没释放出项目均价说明肯定不够劲爆，可以判断5字头房源只存在少数低楼层，5，6楼以上就会开始跳价，大部分房源都要6W多，好的楼层6.5W。对于当下市场大环境来说，这个只能算慢慢卖的价格，所以我不理解为什么价格一出来，网上铺天盖地的自媒体都发文说价格劲爆，到底爆在哪里？

板块竞争较大

目前钟宅板块来说，天琴海和湾海无疑是大小王，这两个都有沿湾景观，产品定位也更高。下个月挂的最后一块地也有景观，这三个位置都比五缘鲤要好。我之前说过，钟宅板块未来是天量竞争，必然会导致内部分化，五缘鲤位处板块内部，本身定位一般，又没有景观视野，在五缘湾这种高端区域的未来竞争力就会相对较弱，溢价能力有限。

而西侧的三个项目，央玺，新天地，翡翠苑学区相对五缘鲤有优势，五缘第二实验的市属校市场认可度更高，现在划片也吃下了定心丸。央玺和新天地小区相比新产品也不差，所以五缘鲤进入二手市场后，能不能竞争过这两个还真不好说。唯一能打的就是小区相对较差的翡翠苑，但其实翡翠苑112平做南北三房两梯两户，产品也不过时。

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