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1、缘起

[2024]长沙市078号地块， 由 湖南国鑫投置业有限公司（2024年成立的私企）和衡阳汇方置业（衡阳市知名私企）底价竞得。宗地出让面积73781.24㎡，规划为居住用地，容积率≤1.4。成交总价52866万元，成交楼面价5118元/平方米。

这块地楼面价比边上的金茂璞印梅溪稍低，容积率稍高，但是产品类型是一样的。与其主要的区别在于，金茂璞印梅溪的高层和叠墅的地块分区更加明显。但是本地块也花了隔离小心思，下文分析的时候会说到。

楼面价并不高，开发商完全可以通过将小高定价亲民，走量回现金流，通过别墅产品做出溢价，但有没有信心赚更多钱，开发商是有反复的。

2、总图规划

修改前的总图

修改后总图（图中楼栋间距标注均取整）

总图修改前后对比：

刚需增加，改善减少。最开始设置了4排别墅，两排小高层。最后报批的总图里面只有2排别墅，3排小高层。开发商经过市场研判后，信心明显下降。

新版规划图，幼儿园取消，这个操作有点迷之味道，但是应该是得到了相关部门批准的。

总图排布特点分析：

北侧配备14栋小高，小高层视野总体都还不错。

高层区围合的中央园区较大，本项目充分照顾了高层的品质。开发商主要还是想快速去化高层回款。但总图规划修改后，别墅区的纯粹性下滑较多。

从楼栋布局来看，前低后高，宛如一把椅子，要是北侧是山体就更佳。三排高层横向布置，几乎难有城市视线通廊。对北侧的小区也更加不友好了一点。

从总图来看，高层区的大门是一栋完整的建筑，两侧是商业，中央是入园通道，别墅区的是个简单的构架门头。详细可以看下开发商的沙盘或效果图。

1#与6#之间设置垃圾站，对两栋的西单元低楼层影响大点，非机动车停车区离6#、7#比较近。

10#、11#西侧设置人防楼梯间，虽然总图指标里面没有体现人防地下室面积，从这里可以看出，人防应该主要设置在高层区，可以咨询下范围，注意下人防门是否对主入户存在影响。

蓝框为小区的消防登高面布置，6#、7#之间基本都是硬化，其余楼栋之间还是有相对完整的中央景观区。

3、指标分析

小区分布14栋小高层，18栋别墅，主要经济技术指标如下：

地块容积率为1.4，绿地率30%，建筑密度16.17%。

配套商业占比1.44%，对于一个600多户的小区来说，满足了生活日常，不至于经常出现空租情况。

住宅地库车位配比1:0.91，上一版总图的指标应该是1:1.01。对于配备别墅产品的小区来说，车位偏少，这点边上地块更加良心。

公厕设置在1#，可了解下具体位置。

小编认为，在车位配比这块，实在是有点小家子气了，现在国产车越做越好，越做越便宜，中端盘好多家庭都两台车，这点成本没必要去省，现在这经济环境，还能经常换房不成。

4、区位和交通分析

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