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保利星宸天奕，成了业内人士和改善家庭看房表上绕不开的一站。
去年10月底，这宗由3家龙头央/国企爆抢竞价19轮，最终以14.74亿元、溢价率18%被保利收入囊中的“王炸地块”，自诞生起就吸引了全城的话题度。
最近项目实景展示区开放，带着市中心低容低密、稀缺百亩大盘、保利华中首个 “奕系” 高端作品、清末首富朱家花园旧址、轻奢度假住区等标签的它，吸引布布迫不及待地去一睹风采，看看它交出了怎样的解题思路。
布布来到现场，售楼部人山人海，置业顾问忙得脚不沾地，展示区、沙盘区、样板间全是人，真正的“热度爆表”！
实地踩盘之后，布布发现，保利星宸天奕的独特之处在于：
它在寸土寸金的市中心，用低密度大盘的姿态，把土地还给园林、会所和公共生活。
项目从居住者的精神需求、日常体验、长期生活方式出发，打造了一处兼顾物质舒适+精神归属的改善居所。
走进实景展示区的第一感受，我竟有种都市生活难得的从容感，很少有新盘能给我带来如此感受，眼睛和身体同时能感受到久违的“松弛”。
而这种松弛，主要就来自于保利星宸天奕的空间编排。项目因地制宜利用土地，做出了令人向往的舒适公区。
过去，长沙市中心的住宅受限于高容积率和紧凑、不规则的地块，园林只能分割成几块，做成零散的“口袋绿地”，观赏性大打折扣，公区压缩，业主休闲需求只能依托小区外的商业。
保利星宸天奕占地面积足足100.6亩，为长沙市中心TOP1，过去10年、未来10年，市中心都不会再有如此恢弘规模的地块。
与此同时，这宗地块的格局方正规整，适合开发商最大化利用土地，打造公区。
大盘和小盘的本质区别，从来不是“多几栋楼”。往深了说，小盘做的是产品，大盘做的是生态和生活场景。
打个比方，当社区只有个位数楼栋的时候，公区都是“配饰”：一个勉强能转身的儿童滑梯，一条绕着楼栋画的塑胶跑道，一个空间局促的架空层/会所。
但当土地面积过百亩的时候，公区就是生活方式的主体，所以我们能看到保利星宸天奕把更多心思放在了那些将来业主每天都会使用的空间和生活场景之上。
项目容积率仅2.59，在市中心属于稀缺低密住区，为景观留足了空间，它的园林总面积在市中心新盘中没有对手。
全盘分ABC三个地块，通过人行天桥互通互融，无需越过街道、不用穿过车流，整个大盘的丰盛配套，在步履之间共享。
整体以都市度假为理念，规划超大尺度园林景观，它能让你在上下班回家的路上，目之所及不是“钢铁森林”，而是花卉树植。
大面积园林，能让你的孩子在小区里肆意撒欢、跑得开；能让你压力大时、闲暇时，愿意坐在家楼下发一会儿呆。
首开B地块，设计十字轴主题园林，一轴偏重归家仪式，业主每天下班回家，要经过园中N个景观节点，在每一步的空间转换中，完成归家情绪的层层转换。
另一轴则偏重休闲漫步，更强调互动性、业主的体验感，随手一拍都是大片。
这种仪式感、舒适度，在小体量楼盘完全不可能实现，因为没那个“土地资本”。
对于改善家庭来说，房子之外公区空间，有时候比室内空间更影响居住体验的底色：
下雨天孩子去哪儿放电？老人下楼有没有地方下棋聊天？想健个身懒得开车去商业健身房？
保利星宸天奕给出的解法，是长沙罕见的、主城区面积最大的“超配”公区体系=约5000㎡架空层+约3000㎡会所，尺度之大、功能之全，放眼全市都难有对手。（架空层面积源自项目提前批公示，非开发商输出最终数据）
项目所有楼栋都做了架空层，层高约6-8米，长沙大多数楼盘架空层层高3-4.5米，能做到5.4米就已经算是舍得投入了。6米以上净高，意味着空间压迫感完全消失，形成了一个磅礴立体的“生活浮岛”。
架空层涵盖儿童乐园、邻里交往中心、共享书吧、长者书画吧、共享书吧、茶室、乒乓球、8米层高的儿童主题图书馆和社区图书馆等。
开发商根据不同主题，采取风格各异的精装设计，不同年龄段的业主都能拥有沉浸式休闲体验。
约3000㎡长沙主城区最“阔”业主私享会所，健身房、私宴厅、棋牌室、茶室、瑜伽室只是基础，真正让人耳目一新的是：河东唯一的室内篮球馆，全市首创的室内恒温泳池+室外戏水池一体，全市罕见的国医馆。
比配置更重要的是，保利星宸天奕不会像传统项目那样“交付即甩手”，而是交付后由物业统一运营。
项目计划每两周开设不同主题健康讲座，帮助业主掌握养生知识；
还会不定期开展基础健身指导，满足业主的运动需求；
恒温泳池旁设立了一块显示屏，对水温、水质进行实时监测，让业主游得放心、游得舒心。
项目还有许多细节巧思值得说道：
比如，园中风雨连廊顶部加装了高空抛物摄像头，说明开发商在思考一个基本问题：人在这个社区里住上十年、二十年，哪些地方可能会出问题？哪些地方需要提前布防？
又如，物业会提供每年外立面清洗和油烟机清洗服务。这些细碎的隐性成本，过去一直靠业主自己消化，而保利星宸天奕把它打包进了服务体系，提升了资产长期保值的确定性。
再如，考虑到有些业主在下班后第一时间就要运动/休闲，项目在车库与下沉会所之间，还额外做了一条“专属通道”：车马厅。
旋转楼梯的设计，颇具艺术审美，搭配专属休憩区，形成双重动线，既保证功能分区的清晰性，又提升了业主使用的便利性。
以上所有的一切，都不是为了简单取悦购房者，而是让每一位业主都能够感受到空间的价值、场景的便利和服务的情绪价值。
不得不说，保利正在做一件走在地产行业前沿的事：从 “卖房思维” 转向 “全周期生活服务思维”，重构产品价值观，而这就是地产行业真正应该奉行的长期主义。
简单来说，保利星宸天奕不是在造盘，而是在造生活，它的这种开发思维方式，比任何华丽的营销词汇都更有说服力、更令人心动。
户型是住宅的核心骨架，也是改善家庭居住品质的直接载体。
保利星宸天奕全系都是两梯两户、私梯入户的纯板楼。107-113%超高得房率，加上电梯厅后户户得房率超110%。
并且，所有户型均贴合改善家庭的真实居住需求：南北通透、270°全景舱视野、双套房、独立家政间布局，兼顾采光、通风、私密性与空间尺度，适配三口之家、二胎家庭、多代同堂的生活场景。
没有夸张的空间噱头，没有华而不实的冗余设计，每一处布局都服务于日常起居，让户型回归居住本身。
在首开产品中，最吸引布布的是B6#楼王栋建面约195㎡户型。
这个户型南向正对着小区下沉庭院，整栋楼包括低楼层，都不受视线干扰，实现景观平权。
长沙很多房子，尤其市中心高容积率住区，窗外就是另一栋楼，你看得见邻居家的阳台放了什么东西，邻居也看得见你在客厅干什么。
但在项目约195㎡户型里，你的家，是整个小区赏园视野最棒的观景台！
整面南向落地窗，框住的是园林，是春天的新绿、夏天的浓荫、秋天的落叶、冬天的疏朗，美景透过落地窗扑面而来，足够消解工作和生活琐事的压力与烦恼。
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