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一、项目背景与开发商实力
"源舍"项目位于广州市荔湾区白鹅潭聚龙湾片区，由珠江实业集团旗下广州珠江产业投资管理集团有限公司开发建设。该项目于2025年12月初成功拿地，总用地面积22,528.9㎡，计算容积率建筑面积52,745㎡，绿地率高达35%，建筑密度仅为28%。项目于2026年3月27日正式公布案名，标志着广州西部滨水生活新典范的诞生。项目将会在4月中下旬开放样板间，争取五一开盘。
"源舍"的开发商珠江实业集团是广州市属国企，拥有房地产开发企业一级资质(资质证书编号：粤建房开资字第00008号)，深耕广州房地产市场60余年，是广州城市更新领域的重要参与者。2020年起，珠江实业集团以全周期整体开发管理模式成为聚龙湾片区改造实施主体，对标世界级城市更新项目，致力于打造集人本、创新、乐活、韧性、智慧于一体的城市滨水生活新典范。
项目命名"源舍"(THE ORIGO)，寓意"万源至此归舍成真"，意在表达"繁华湾岸里的栖息地"以及"溯源栖居，活力共生"的核心理念。这一命名既体现了项目对历史文脉的尊重，也彰显了其作为聚龙湾生活中心的定位。
二、产品设计与户型亮点
"源舍"项目采用围合式布局，围绕中央绿地和公共空间展开，打造出片的内部景观和社区氛围。项目共规划4栋住宅楼，楼高31-32层，属于中高层住宅，总货量约460套。100米限高，3.5低容积率小区，70%以上产品实现私梯入户/入户花园。这种"小体量、高密度"的规划模式，既符合荔湾老城区的开发特点，又保证了社区的私密性和居住品质。
1. 户型配置与面积段
"源舍"主推建面约90-144㎡的三至四房产品，覆盖首置及首改家庭的居住需求：
2. 核心产品力亮点
源舍项目的产品设计体现了现代滨水住宅的三大核心创新：
(1)高比例私梯入户：项目约70%的户型实现了私梯入户或入户花园配置。特别是144㎡大户型，全部采用3梯3户的专梯专户设计，而114㎡四房部分户型也实现了私梯入户，未配置专梯的户型则配备了入户花园，极大提升了居住私密性和舒适度。
(2)空间设计创新：项目在有限面积内实现了功能最大化：
•90㎡户型3房2厅2卫，四开间朝南，主卧270°环幕视野
•114㎡户型4房2厅2卫，私梯入户/入户花园，南北对流双阳台
•144㎡户型4房2厅3卫，私梯入户，豪华双套房，南北通透双阳台
(3)三重垂直会所系统：项目通过空中连廊、地面步道、地下通道构建"三重步行系统"，实现与太古里、中央公园及珠江水岸的无缝连接，形成"高线连接滨水生活"的特色。这一设计使业主无需过马路或日晒雨淋，即可直接享受周边配套资源。
三、区位优势与配套设施
"源舍"项目位于聚龙湾几何中心，坐拥"文商旅创居"有机融合的完整生态系统，区位优势显著。
1. 交通便利性
项目距地铁11号线大冲口站仅约200-400米，步行可达。11号线作为广州唯一大环线，可快速串联越秀、天河、海珠、荔湾四大核心区，15分钟直达市中心，极大提升了项目与广州其他区域的通勤效率。此外，项目周边规划有更多交通设施，未来还将受益于广佛同城化发展带来的跨城通勤便利。记录大冲口【当年今日】地铁11号线开通
2. 生态环境资源
项目生态环境资源极为丰富，形成"三园一江一轨"的立体景观体系：
•西侧紧邻荔湾儿童公园：占地约9万平方米，为家庭提供休闲娱乐场所
•北侧依靠大冲口涌：滨水绿道沿河蜿蜒，为居民提供散步、跑步的理想场所记录大冲口飞行：杏花大街-陇西直街-招村大街
•紧邻珠江水岸：步行约700米可达珠江，享受一线江景资源
•中央公园环伺：项目位于白鹅潭中央公园腹地，享有优质生态景观
•天桥系统连接：通过空中连廊系统，实现与太古里、中央公园、珠江水岸及地铁站的立体交通连接
3. 商业与生活配套
"源舍"的最大亮点在于其与聚龙湾太古里的极致邻近性。项目与太古里仅一路之隔，步行约200米即可通过专属天桥系统直达。聚龙湾太古里作为粤港澳大湾区首个滨水开放式街区型商业综合体，总零售面积约15万平方米，定位为世界级滨水商业地标，已于2025年12月23日开放首期，并计划于2027年上半年整体开业。太古里引入了包括Lululemon、SMFK等国际品牌，以及超100家优质商户，为"源舍"业主提供了前所未有的商业体验。
此外，项目周边还规划有万象城(2027年开业)、大湾区艺术中心等商业文化配套，形成"太古里+万象城"双高端商业矩阵，彻底改变了荔湾缺乏顶级商业配套的局面。
4. 教育资源
项目周边教育资源丰富，包括省一级芳村小学、广州真光学校，以及规划中的36班初中。这些教育资源为项目业主提供了从幼儿园到初中的全龄教育保障，减轻了家长接送孩子的负担。
四、开发模式与市场定位
1. "小而美"开发模式
"源舍"项目采用了典型的"小而美"开发模式，这一模式在广州近年楼市中备受青睐。"小而美"的核心在于：
•用地规模适中：总用地面积约2万㎡，体量虽不大但规划完整
•产品定位精准：主打90-144㎡三至四房，覆盖首置及首改客群
•开发周期短：从拿地(2025年12月)到预计开盘(2026年5月)仅5个月，符合快周转、快回笼的开发模式
•资金回笼快：低容积率(3.5)、中高层(31-32层)的规划既保证了居住品质，又加快了开发效率
这种"小而美"模式非常适合当前市场环境下开发商快速周转资金的需求，同时也满足了首改及改善型客群对品质生活的追求。
2. 快周转开发策略
"源舍"项目的快周转开发策略主要体现在以下几个方面：
(1)政策性金融工具支持：珠江实业集团于2025年10月成功落地23.798亿元政策性金融工具，为项目开发提供了充足资金支持。这一资金具有期限长、利率低、含本金宽限期等优势，可作为项目资本金，为项目提速注入动能。
(2)国企全产业链优势：作为广州市属国企，珠江实业集团拥有从城市更新、房产开发到物业服务、商业运营的全产业链能力。项目还引入了BCG、SOM、gmp等国际顶流团队进行规划，提升了开发效率和品质保障。
(3)标准化产品设计：项目在户型设计上采用标准化与差异化相结合的策略，主力户型面积段清晰，梯户比配置合理，确保了开发的高效性和产品的一致性。
3. 市场定位与竞争优势
"源舍"精准定位首改及改善型客群，在白鹅潭板块形成了独特的竞争优势：
(1)产品力优势：在白鹅潭区域，传统住宅项目多为高密度、低品质产品，而"源舍"则通过3.5的低容积率、100米限高、围合式布局、高比例私梯入户等设计，实现了与周边项目的品质代差。70%的户型实现私梯入户或入户花园，这一比例在荔湾老城区极为罕见，为项目赢得了"用刚改的预算，享受豪宅级私密性"的市场评价。
(2)区位与配套优势：项目位于白鹅潭几何中心，紧邻太古里、中央公园、地铁站及珠江水岸。"三园一江一轨"的立体资源布局，使项目成为区域内的"枢纽节点"，直接对接太古里高端商业资源，享受地铁便利通勤，同时拥有优质生态环境。这种"与太古里一路之隔"的稀缺性，成为项目最大的卖点。
(3)价格与价值优势：项目参考周边保利瑧誉、万科理想花地臻园等新盘均价4.8-5万元/㎡，但通过高配产品设计，实现了"越级享受"。与区域内动辄千万级的新世界天馥等豪宅相比，"源舍"以更亲民的价格门槛，提供了相似的配套资源和居住体验，形成了显著的价格优势和产品溢价空间。
(4)市场时机优势：项目选择在太古里首期开业后(2025年12月)、整体开业前(2027年上半年)这一关键窗口期入市，既可借助太古里已开业的商业氛围吸引客户，又能以"太古里邻居"的身份获取更高溢价。同时，项目开盘时间(2026年5月)恰逢白鹅潭区域发展加速期，能够充分受益于区域价值提升的红利。
五、市场前景与投资价值
1. 区域发展前景
白鹅潭作为广州"西联"战略的核心支点，正处于价值爆发前夜。根据《广州市白鹅潭地区发展规划(2022-2035年)》，白鹅潭将被打造为辐射湾区西部的产业集聚区，形成"两区五组团"的产业发展布局。聚龙湾片区作为白鹅潭商务区核心区域，总占地约2.21平方公里，总投资超千亿元，预计将成为广州西部CBD的核心组成部分。
在商业配套方面，聚龙湾太古里与白鹅潭万象城将形成"双太古"高端商业矩阵，直接对标天河太古汇、SKP等顶级商业体，为白鹅潭板块注入高端商业活力。据统计，白鹅潭核心区2025年新房成交中，144㎡以上大户型占比从去年同期的5%飙升至35%，总价千万级房源成交套数同比增长300%，显示出区域改善型需求的强劲增长。
2. 投资价值分析
从投资价值角度看，"源舍"项目具有以下优势：
(1)稀缺的滨水资源：项目紧邻珠江，享有稀缺的滨水景观资源。随着广州"一江两岸三带"战略的推进，珠江沿岸的居住价值将持续提升。
(2)完善的配套兑现：项目周边配套如太古里、地铁站、公园等均已进入建设或开业阶段，"所见即所得"的现房或准现房属性，降低了购房者对规划落空的担忧。
(3)国企开发保障：作为国企开发项目，"源舍"在品质保障和交付安全方面具有显著优势。珠江实业集团在广州城市更新领域的丰富经验和良好口碑，为项目提供了额外的信用背书。
(4)区域价值提升空间：白鹅潭作为广州西部CBD核心，未来价值提升空间巨大。随着太古里全面开业、地铁11号线通车、配套不断完善，区域房价有望迎来新一轮上涨。
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