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项目定位：三山新城临广板块双央企联合打造的全周期现房大盘，主打广佛自驾通勤便利性、南实系目送式全龄教育与社区专业体育配套，产品覆盖刚需到改善全客群；核心短板为轨道交通便利性不足、周边城市界面待更新、居住密度偏高、生活配套成熟度有限。

一、楼盘核心详情

基础档案

开发与物业：保利发展 + 华侨城双绿档央企联合开发，资金实力稳健；配备保利自有物业，物业费 2.7 元 /㎡・月。

规模指标：总占地约 11.1 万㎡，总建面约 49.5 万㎡，容积率 3.2，绿化率 30%；规划 25 栋 30-33 层高层住宅，总计 3330 户，车位配比 1:1.12，全人车分流，分 A/B/C 三区开发。

交付与价格：2025 年实现全盘交付，当前为全现房带装修状态，即买即收楼办证；清栋特惠单价 1.6 万 /㎡起，98㎡三房总价 165 万起，122㎡四房约 205 万起，是桂城临广板块门槛友好的全周期大盘。

产品与户型

全系户型方正实用，整体使用率 77%-95%，户户朝南，全屋标配品牌厨卫、中央空调、全屋新风、智能门锁，大户型升级专梯专户与一线品牌精装：

97-120㎡三房两厅两卫：刚改主力，LDKB 一体化大方厅，南向观景阳台，适配二胎家庭。

97

120

122-143㎡四房：改善主力，南北双阳台对流，主卧带独立步入式衣帽间与卫浴，适配一步到位客群。

122

125

143

171㎡四房两厅三卫：楼王产品，两梯两户专梯专户，全南向双套房，270° 环幕观景阳台，空间尺度对标市面 200㎡+ 大平层。

全维配套

交通

自驾为核心优势：紧邻长江路、科丰路、南大干线，8 分钟直达番海大桥，10 分钟抵达广州南站，18 分钟通达广州荔湾，25 分钟覆盖海珠、番禺万博，广佛自驾通勤效率极高。

轨道交通为短板：步行 2.3 公里可达南海有轨电车 1 号线三山新城北站，需骑行接驳；规划地铁 11 号线创智园站直线约 800 米，预计 2035 年通车，短期无法实现步行地铁通勤。

教育（核心卖点）

配建 18 班桂城机关幼儿园分园（已开学）、24 班文翰实验小学（南实教育集团直管，2024 年开学，步行约 730 米），可实现目送式入学；初中划片文翰中学，5 公里内覆盖多所优质学府，形成 3-18 岁全龄教育链。

休闲与商业医疗

社区配套：配建约 1 万㎡李宁运营的「云悦里」体育会所，含标准恒温泳池、羽毛球馆、篮球场、健身房等全维运动配套；打造约 4.5 万㎡全龄中央园林，环形跑道、儿童乐园、邻里会客厅齐全。

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