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福州新榕亦川
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新榕亦川：备案名（亦川公馆），地处：晋安区连江中路以西，光明港北侧。
项目占地约25亩，2栋高层四代宅、7栋7-15层小高层住宅，合计195套，主打建面：165、178、190、200平，以及个别顶复。
从产品定位来看，项目是高低配设计，起步165平，这也是占比最大的产品，小高层主打得房率。
与云行一样，顶楼都做了复式设计，首开主推3栋洋房。
楼盘土拍
2024年3月30日，新榕以底价6.75亿竞得宗地2024-02号红星社旧屋区及周边旧改出让地块，成交楼面价18562元/㎡。
土地面积：24.79亩，容积率：2.2以下（其中商业建筑面积不多于2500平方米），建筑限高： 80米，可建设立体生态住宅。
分析：2024年的第一场土拍，关注点在高宅地块全部上架，除了建总拿下多幅外，新榕也拿下一幅，即新榕云行，当天还拿下一幅地块即新榕亦川。
地块容积率2.2，限高80米，体量不大，这是一个相对不错的指标条件。
地块可以做四代宅，只不过这几年能做的基本都不做了，也只有新榕还在做。
这幅地块，新榕并未全做，而是采取高低配，高层做四代宅，主打景观，低层做洋房+小高，主打得房率。
虽然指标不错，但是地块面宽偏窄，加上这种设计，导致的结果是项目没有什么社区空间，大部分洋房还没有架空层，做花园赠送给一楼，整个公区空间稍显一般。
从面积定位来看，起步165平，面积段并不低，目前改善市场，起步基本是130平左右。
这种面积段，再搭配不出彩的公区空间，以及新榕自身还没有代表作。
总得来说，做刚改面积太大，做改善产品又感觉不够看，有点压力。
户型情况
165平：四房两厅三卫，1T2，电梯双开门设计，保留了一定的私密性，算是不错的设计，少有的做了双入户的设计，北侧是佣人房，不过这个产品的定位，还是做杂物间更合适，入户之前把杂物放进去。
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