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楼盘规划

新榕和砚：地处晋安区文博路南侧，乐园路西侧，象园片区。

项目占地约8.4亩，2栋24层2T2高层住宅，139平的产品，层高3.15米，合计92套。

从定位来看，主打地缘刚改，袖珍社区，依靠高层的光明港+晋安河景观。

从规划来看，项目也非常适合做抬板社区，减少低楼层的住宅，增加公区空间和私密性。

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楼盘土拍

2025年3月28日，新榕以2.18亿拿下宗地2025-02号，溢价率2.8%，楼面价16183元/㎡。

土地面积：8.42亩，容积率：2.4以下（其中商业建筑面积不超过400平方米），限高： 80米，划片：福州市象园小学，对口福州十八中象园分校。

分析：去年的第一场土拍，当天拍出三幅住宅，分别是国贸望樾、建总瑞玺，以及新榕这幅。

不同在于，在国企兜底的背景下，这幅地块当天厦门建发进场举牌，不过新榕依旧跟进，最后叫了几轮后，建发退出，被新榕拿下。

在土拍前，有预测这幅地块，可能国贸有意愿拿下，因为地块北侧即国贸榕上。

最终结局，国贸是举牌了，不过是举了五四北的低密地块，即目前去化不错的望樾。

这也是福州这么多年比较少见，外来房企进场举牌，最终被本土国企争夺走。

回到地块自身，地处二环内，与台江一河之隔，袖珍地块，楼面价1.6W，容积率2.4，开发压力相对轻松。

对比周边已经拿下的地块，左海隐翠1.7W、福厝缦宸1.54W、榕发大观1.83W、新榕亦川1.85W。

项目的楼面价优势尚可，高层还有景观资源，如果把隐翠移过来，不知道会不会更媲美。

当然整体来说，这种地块开发的空间也不大。

最终新榕给出的定位是高层刚改产品，也算符合目前的市场属性。

对于新榕，今年拿地也不少，部分在二环内，大部分也都给出改善产品，只不过细细回顾，房企实际压力也不小，一个云行、一个云和悦，就已经够呛。

这也不是个例，目前大部分国企都遇到一个情况，拿了不少核心地块，只不过它们并未给出太好的操盘表现，有一种赶鸭子上架的感觉。

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户型情况

139平：四房两厅三卫，2T2，电梯厅隔离性一般，主流布局，四开间朝南，主卧也做了L型窗，客厅面宽尚可，也有生活阳台，还做到三卫，虽然其中一个是暗卫。

主要缺点在餐厅与厨房的尺寸设计，餐厅没有独立空间，影响动线，加上整体尺寸偏小，使用体验一般。

客厅左右都是承重墙，也没有太多调改空间，只能说设计不够均衡。

至于所谓的新规得房率，做个对比，5年前的国贸榕上，142平户型如下，小高层的独梯产品，少了个卫生间，北侧书房也小了一点，但是整个布局看上去更合理一些。

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区位情况

项目位于晋安区二环内，距离世欧王庄700米，距离光明港200米，距离南公园900米，周边还有市博物馆等，休闲购物尚可。

周边地铁只有F1快线，距离500米，有一定帮助。

对于项目而言，被老旧社区包围，低楼层视野比较一般，对于高层而言，有南侧和西侧的景观，算是一个亮点。

项目隔壁是十八中象园，需要注意声音，自身两栋楼，东西端头的主卧是L型开窗，注意是否存在隐私问题。

对于项目自身而言，由于袖珍社区，北侧做底商，社区基本没有什么体验。

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价格情况

项目还未上市，以周边做个参考：

1、榕发锦珹大观：超高层改善盘，去年毛坯成交均价3.2W

2、首融府：次新改善盘，二手均价2.9W

3、新榕亦川：高得房率洋房，毛坯均价3.3W

4、国贸榕上：安商盘商品房，毛坯2.8W

分析：对于项目而言，个人预计定价会在3W左右，高层价差会高一些，总价差不多420W左右。

对比目前周边的新盘，新榕亦川起步165平，左海隐翠起步180平，总价不在一个区间。

剩余就榕发锦珹大观，超高层的大盘，大部分户型也是169平以上，竞争性也一般。

目前来看主要对手主要是即将上市的福厝紫阳缦宸，户型面积接近，都是小型社区。

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