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今天就从板块分析、配套资源、产品设计、品质预期及价格等几个角度分析，供大家参考。

绿城桂语云著，这个项目属于雨花区，红星德思勤板块的西南侧，但是非常靠近天心区，在省府板块的东南侧，周边配套已经非常成熟，基本上老城区，目前热度较高。

这个位置，主要接受三个板块的利好辐射，红星德思勤、省府北新开铺、省府南黑石铺，三个板块全部是主打城市更新概念，再加学区配套的路径，从2022年开始，已经搞得如火如荼。

说实话，城市更新这个发展路径，是城市化进程放缓，人口增速放缓之后，主城价值回归的必然之举。城市扩张不可能永续，核心地段的价值会逐步得到提升认可。

不过，城市更新的周期必然是比较长的，不确定因素较多，目前只能拆一点建一点，一旦有钉子户，这个时间就变得不可预见。

城市更新类似于在一件旧衣服上打补丁，本质上还是一件旧衣服，不可能形成质变，不可能在短期内发生翻天覆地的变化。长沙目前只有观沙岭是个例外，这里就不展开说了。

因此，城市更新片区基本都在向梅溪湖学习，搞教育配套，搞学位房，普遍的共识就是有学位，房子就好卖。

比如位于黑石铺的江悦和鸣，今年摇号售罄，就是最好的例证，哪怕他周边几乎没有任何其他配套。

桂语云著，不属于红星城市更新的核心区，但是距离很近，这里有德思勤，长沙第二大商圈，可以直接接受板块发展红利。

项目周边短期内需要拆迁的主要集中在红星一带，有不少资源的增量，但本身历史包袱并不重，城市面貌没有想象中的那么差。

配套资源既然是主要是看项目配套，我们就来看配套。

交通方面桂语云著距离地铁1号线桂花坪站点约为1.7公里，距离7号线的汽车南站站点约为1公里，步行时间在15分钟左右。这个距离不算远，也不算近，勉强可以算有地铁。

道路交通方面，向北3分钟可以直达湘府路快速路，到高铁站、洋湖都非常快。

交通方面没有很大优势，但是说不上是短板，中规中矩。

学校方面这个是项目的关键因素，所以，会多说几句。

项目自建九年制学校，引入师大附中、附小，一路之隔，非常方便。

这其中，小学是新建的，预计2026年开学；中学就是原来的稻田特立中学，这个学校原来成绩比较一般，这里基本没有学区房的基因。

不过，随着长郡外国语的逆天改命，中雅新校区的开学，雅境的逐渐成熟，麓山国际的进入，这个片区的教育氛围会越来越好。

最新消息是，稻田特立中学与雅礼的合约即将到期，将全面引入师大附中的办学品牌，引入师大附中的管理团队，全面提升办学质量。相关文件，已经亲眼所见。

桂语云著可以配套入学，大概率成为板块内少有的双学位房。据悉，开发商前期想在中雅新校区、师大附中新校、南雅等3校之间固定派位，这个思路可行性显然不高。

要知道这个板块之前的教育资源没有什么优势的，明德洞井、长郡湘府、稻田特立都是相对一般的学校，这个项目可以改变教育资源的配套，善莫大焉。

当然，稻田特立中学之前算不上好学校，指标生录取率在50%左右，很大一个因素就是没有强势办学品牌的导入，相信在加入师大附中集团后，会有明显提升。

商业及人口桂语云著距离德思勤距离1.2公里、距离红星大市场不到600米。距离湘府公园2.2公里，距离植物园1公里。

德思勤是仅次于五一广场的商业中心，包括了四大商业区：德思勤商业广场、复地星光天地、星城天地以及通程商业体、红星会展中心等。

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