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分析：可以发现地块虽多，但指标存在明显共性：要么地块面积偏小，要么容积率偏高。

对于改善项目，一个适中体量的社区，不太高的容积率，是保障居住体验的基础。

如果量化指标要求：单地块40-60亩，容积率3.0以下。

仅凭这样一个看上去不算高的要求，结果能符合的仅国贸天琴华樾一幅。

这也一定程度上解释了，为什么这块地能成为近年来少数吸引外来房企进场拿地。

再看房企层面，可以发现福州改善市场已经全面进入本土国企的局面。

今年，市场也开始堆料，推出部分“灯塔产品”，但往往“有形没神”。

仅去年一个海派风，就被多家复制，迅速把一个新品变成了同质化产品。

这正是当前市场的短板：没有多年操盘经验，对于改善这种特别讲究品质的产品，其实是很难驾驭的。

仅一个外立面就能看出端倪，今年多个项目打出“全铝板”标签，最终给市场的体验就是：料堆了，效果没出来。

此时，对比国贸天琴华樾的立面，不做过多描述，看实景图对比，就能高下立判。

所以当看到目前的供应后，市场也明白：既有好地块，又有真功底，今后恐怕很难再有。

操盘分析

精准命中市场痛点！

当有了一幅不错的地块后，就是产品定位。

此前也分析过，市区改善这几年最好卖的预算区间是500-700W，再上去就有压力。

与此同时，改善市场呈现两极分化：一端是140㎡左右的普通产品，另一端是180㎡以上的“灯塔”产品，中间段反而被忽视。

这时候再去看国贸天琴华樾，项目给出的标签：福州首个钢结构项目、福州首个社区超配微压氧舱、首个社区壁球馆、 首个社区独立琴房、铂金级宁静住宅、约3000㎡下沉会所、温泉入户、八恒系统等。

这一系列高端标签加持下，按照目前市场调性，不出意外又是一个180平起步的产品。

最终结果大概率又是：市场看得上，买不起！

但项目实际产品定位是约130-227㎡，主力户型约130-165㎡，占比约79%，很好的卡在最主流的预算区间内。

这里就能看出这是一个真正懂市场的操盘手段。

除此之外，项目是去年6月30日拿地，直到今年4月底才正式示范区对外，对于国贸这样的房企而言，周期并不算快。

至于原因，从首次的示范区也能找到答案：项目一次性给出了约1.6万方实景示范区，这在福州市场是从来没有过的。

其逻辑是：目前的改善市场竞争激烈，一个500多套体量的项目，必须在入市之初就建立清晰的产品认知，而不是仓促开盘、让客户觉得“和别的项目差不多”。

综上，说到底，福州改善市场不缺概念，缺的是真正匹配需求的产品。

国贸天琴华樾之所以被多人关注，不是因为它多“高端”，而是因为它懂市场、卡准了主流预算区间，并用实景示范区给出了确定性。

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