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新榕云行：备案名（云行公馆），地处：仓山区洪湾南路东侧、浦上大道南侧。

项目占地约66亩，规划14栋高层住宅，合计772套，主打建面：155、166（176）、183（188）平，个别300多平顶复，全部2T2四代宅，层高3-3.1米。

2024年3月30日，新榕以底价15.03亿拿下宗地2024-05号高宅村旧改出让地块一，成交楼面价10489元/㎡。

土地面积：66.02亩，容积率：3.0，建筑限高：100米，可建设立体生态住宅。

分析：2024年的第一场土拍，高宅旧改全部上架，最终出乎意外，巨型旧改并不是多家房企均分，其中建总一家拿下三幅。

也就目前的建总流花溪一二期，以及最近刚刚被回收的地块五，面积48亩。

还剩下的一幅纯商，被新榕拿下，即项目新榕云行。

当天，房企还拿下一幅，也能做四代宅，即新榕亦川。

由于是大型旧改，加上原来拆迁面积不算多，配合高容积率的定位，纯商面积高达218亩，建筑面积43万方。

目前，回收一幅后，建筑面积少了9.6W方，还有33W万方左右。

三个地块都已经面世，合计套数2274套，正好是万科城市之光的体量。

这时候看看去化数据参考：

建总流花溪，一期11个月网签124套，二期9个月网签128套。

刚需定位的二期销量已经实现反超，至于更好的参考，福州连续几年的销冠城市之光：

项目的89平左右的接近清盘，连廊端头同样高去化，132、165平的去化率相对低了不少。

这几个项目的表现也说明一点，三环边的区域，刚需产品还是更匹配。

此外就是四代宅在福州的走势，前几年刚推出的时候，还相对热销。

后来新规出现，四代宅的弊端也比较明显，这个产品也开始逐步消失。

简单盘点：天琴湾、缦云、天琴湖、元亨府、天珺、天琴樾、璞云、灏云、誉湖、麓里。

给了土拍规划，不过多没做的：望樾、流花溪、栖江元璟。

在这种局面下，周边还有一个麓里在售，新榕义无反顾选择了四代宅。

新规后四代宅不允许做北侧露台，从云行的产品来看，亮点不算太明显。

此外就是地块情况，项目位于高宅的北侧，南侧即建总流花溪，钢铁森林的旧改，南向又被建总遮挡，地块因素也一般。

综上，做四代宅有个区位更好的麓里，做改善隔壁就有产品力更卷的流花溪一期，项目只能说对手实在不少，加上区位偏差，竞品叠加区位承托力不足，亚历山大。

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户型情况

155平：四房两厅两卫，2T2，电梯设置在两端，虽然有一定隔离，但是这种高层住宅，出行也会略微不便。

对于套内布局来看，采取端厅设计，三开间朝南，整个户型南北都不通透，155做四房的情况，客厅卧室空间都不算亮眼，其中一个卫生间还存在被露台导致的隐私问题。

至于四代宅的露台情况，端头露台更私密，不过整个户型的南向采光会被楼上遮挡，至于南向露台的户型相对采光更有保障，楼上只遮挡侧边，影响不大。

166、176平：四房两厅三卫，进深大面宽小的设计，主卧空间相对阔错，不过卫生间偏小，客厅空间依旧一般，甚至可以说偏小。

露台方面，176平的全部在户内，私密性更有保障，也没有楼上南向的采光遮挡，至于166平南向有遮挡，还有一部分平台在户外。

183、188平：四房两厅三卫，166、176略微升级版，主卧面宽加大，三个卫生间还是局促，其他三个房间尺寸也是一般。

客厅多了一个北角的空间，不过整体尺寸还是稍显一般，露台方面没有变化。

综上，从项目的三个户型，就能看出四代宅的缺点，虽然露台部分是不计容，但是露台有很大一部分是算阳台半计容，能偷的飘窗也少了一些。

由于无法封包，加上现在新规阳台占比提升，L型转角窗赠送等，实际非四代宅可以通过这些赠送提高得房率。

作为对比，项目虽然宣称得房率超100%，不过部分面积都给了露台。

导致对比同面积的非四代宅，客厅就显得一般，加上还有南向采光遮挡，户型设计面宽还一般，以及四代宅目前市场争议也不少。

简单对比其他四代宅，建发璞云如下：

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区位情况

项目位于浦上大道南侧，奥体金山片区的交界处，这几年奥体遇冷，很明显项目会宣称是金山片区。

距离万达商圈2.2公里，南侧1公里恒荣星光里，北侧贴着公交总站，不远处还有一个变电站。

项目西侧门口即教堂，不远处存在一个寺庙，敏感人士要注意。

从目前项目周边配套来看，并没有过硬的存在，最大的预期就是地铁规划，在流花溪一期门口规划了双地铁交汇。

不过目前来看最有希望就是三号线，届时对于出行有一定帮助，当然福州地铁的建设周期，大家也懂。

至于划片，预计也是附近的福州第十六中学流花溪分校。

最后就是视野，项目西侧是流花溪公园，有一定景观，不过南侧流花溪一期、西侧是红树林高楼，加上自身高楼，除了西侧楼栋有一定视野保障，剩余的大部分都是看楼了，采光也需要注意。

至于会所、大门等，项目也花了不少精力，这一点算是目前主要卖点之一。

基本是照着流花溪一期，2000平会所，室内泳池等，不过看到的资料物业费是2.5元。

如果真是如此，又是四代宅，又是高层，又是这么大的会所，这物业费看上去，要支撑起来运营难度有点大。

综上，对于项目的区位，目前来看近三环边，短期内没地铁，周边除了一个流花溪的景观，再无过多亮眼配套，整个浦上片区，依旧还存在不少厂房，生活气息还是差点意思，总的来说，区位一般。

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价格情况

项目已经上市，仅网签一套，均价2.33W，备案价79折左右，目前领证的4栋，均价2.97W，简单换算就是均价2.35W左右。

对比其他新盘去年一整年均价：

榕发麓里云筑：四代宅，2.7W

万科城市之光：TOD精装，2.6W

建总流花溪：2.5W，一期精装2.8W，二期毛坯2.2W

旭辉江山云出：次新二手，毛坯1.6W左右

分析：项目主要竞品就是流花溪一期，两者主要差别就是精装差价，以及四代宅PK新规的差异，从产品展示来看，不管是层高，还是房企的预期，建总明显更强。

不过两者差价也达到4K左右，当然新一年整体均价也下滑了。

此外，流花溪一期的起步是129平，主力户型在129、148，占比高达70%。

作为对比，云行起步155平，占比43%，166平以上超过50%。

这意味着云行入门就要350W+，算上后期精装，特别四代宅，最少要到400W以上。

此外，项目超过50%的户型，算上精装入住，至少要460-500W。

这就是项目的主要尴尬点，即便做毛坯压低单价，奈何四代宅的起步面积又高，导致区位的支撑力实在不足。

只能说这些项目的价格对比，意义不大，大面积导致的高总价，即便降价也很难能匹配客源。

可能只能靠四代宅的特殊产品力，来吸引特定客源了，只不过项目的体量高达700多套，还好后面没什么四代宅了。

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楼盘总结

项目位于浦上片区，优势在于纯商定位，部分楼栋有景观，市区内单价最低的四代宅新盘，劣势在于周边目前配套不足，区域供应偏大，产品定位和地段存在一定差异，四代宅配合户型设计稍显一般。

对于有意向的购房者，多思考这几年福州楼市的去化表现，特别是地段和预算结合来看。

八大商圈：万达广场、仓山欢乐颂等八大商业体环绕。

双轨交汇：地铁3号线、4号线延伸线交汇，四纵四横路网贯通全城。

医养环伺：省立医院（金山院区）、医科大附属第一医院等四大三甲医院全时悉心呵护。

全龄优教：十六中流花溪分校、金山小学等学府环绕。

外联商业、教育、医疗等全维丰沛配套；近得乌龙江、流花溪双自然水岸景致，城市繁华与生态界面辉映。

新榕·云行，以细腻的人居视角切入，于金山核心地段，敬献一座新规四代空中院，回应福州对新一代改善作品的期待。在云端勾勒出一方自然院落，为榕城层峰执笔一部值得长久珍藏的生活著作。

金山的价值，早已不必论证，新榕·云行占位金山芯、浦上大道主轴，尽揽约1.5公里繁华生活圈，城市资源高效聚合。

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