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河东主城四大天之一的【保利下大垅】的产品披露了，网上一片好评，就披露的总图、户型而言个人感觉算是极致理性地在分配价值资源，户型神似X海棠。

虽然新规收紧了，得房率反而提升了？165/185㎡的大户型做的还算是优秀，但占比超1/3的135㎡户型，5.5m客厅面宽只能说一般。

当然这不是保利不努力，只能说现在新规被大家都吃透了，选择保证得房率牺牲面宽了（后文有详细分析）。

课前划重点：1. 项目所处的开福中心供需比较失衡，片区内改善需求挺多但无大规模供应，且得益于后发新规的优势，对比之前的邦泰观宸及一系列老规次新房（建发养云、华发四季云玺等）产品，是有优势的；

2. 项目由3个地块组成（地块规划指标进行了平衡），不利因素也就东侧的高架（实际是三一大道的匝道，后期我们会以现场+建模计算的形式进行噪音测评）；

3. 项目靠近芙蓉中路一侧城市界面较好，靠近东风路一侧城市界面一般，无明显外部价值资源，东南向约1.2公里有烈士公园园景视野；

4. 所有楼栋都是单点，没有双拼，采光通风十分OK，120㎡/135㎡/165㎡/185㎡四个户型，得房率在111.7%~119.4%之间，得房率相较于新规收紧前也没降低多少？

5.项目楼面价8497元/㎡，跟绿城悦海棠8755元/㎡的楼面价最为接近，大家可以参考一下悦海棠的首开价格，毛坯1.6~1.7w。

项目位于开福中心国庆新村，北临开福寺路与华创，南临潘家坪路与富兴时代御城，左右两侧分别是芙蓉中路及东风路。距离五一商圈仅3公里车程（车行10分钟左右），但步行到开福寺（1号线）、湘雅医院（6号线）均将近900m；

在项目的北侧计划引进湘一品牌九年制学校，作为未出成绩的新学校，不要抱有太大预期，但从近3w㎡（起码可以容纳50个班以上）的学校规模来看,教育局投入的资源不会太少；

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