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项目概况：国企打造的第四代生态住宅

项目坐落于仓山区建新南路北侧、鹭岭路西侧，总占地约4.79万㎡，总建面约11.5万㎡，容积率仅为2.0，规划了16栋7至16层的小高层住宅，包含3栋洋房及12栋第四代生态住宅。整个社区共802户，绿化率30%，真正实现了“楼中有园”的垂直森林设计理念。

1、产品力价值：8.6分（得房率超120%的“空中花园”）

从社区规模、容积率、绿化率、得房率、精装评价、车位比、社区配套7个维度展开测评：

优势维度：容积率9.75分（2.4低密规划）、得房率9.64分（超120%得房率）、车位比9.18分（1:1.32高车位比），三项核心指标精准契合改善客群对空间实用性、居住舒适度的核心诉求。

短板维度：绿化率7.53分、精装评价7.77分、社区配套7.90分，项目采用毛坯交付，可能给业主带来装修环节的时间成本与体验落差，同时社区内部配套能级一般，无法满足高端休闲社交需求。

榕发麓里云筑主力户型为建面103至180平方米的四房（占比99.33%），通过奇偶层270°环绕全景露台的设计，实现了“前庭+后院”的立体生态格局。以建面约160平方米的户型为例，空中露台使用面积超55平方米，挑高约6米，采光面长达32米，横厅宽度约7米。这种尺度感，让传统平层难以企及。

更令人关注的是，项目宣称得房率超120%。这并非营销话术，而是通过将露台、空中花园等半开放空间合理纳入使用范畴实现的。U形跑道式露台可分区设置晾晒区、园艺角、儿童乐园甚至家庭聚会区，真正实现“从客厅直通阳台的超长生活动线”。

除户型外，榕发麓里云筑的社区配套也具特色。2025年，超16000㎡的“4.5代自然主义”全维全景示范区提前亮相：24米宽、13米挑高的星级酒店标准门庭，近600米全域风雨连廊串联12座主题花园，甚至连廊顶部还设计了星空顶效果。另外，社区内规划五大主题架空层，涵盖儿童游乐、健身等功能，服务全龄段业主。

2、区位价值：8.2分（地铁500米+奥体芯）

本维度从产业、地段、交通、教育、商业、医疗、生态7个维度加权测评，整体呈现“配套成熟、潜力明确、短板可控”的特征：

优势维度：地段9.75分、医疗配套9.75分、商业配套8.75分、交通评价8.62分， 15分钟生活圈成熟度高，可充分满足日常居住、就医、出行等各类需求。

短板维度：产业评价6.20分、教育评价6.81分、生态评价7.48分，板块产业能级相对薄弱，暂无顶级学区配套，也缺乏城市级头部生态资源，对有学区刚需、生态资源特定需求的客群适配性有限。

交通方面，项目距离已运营的地铁5号线霞镜站约500米，步行约6至8分钟可达。周边有南二环、浦上大道、建新南路等主干道环绕，1公里范围内设有26个公交站点，3公里内覆盖6个地铁站，通勤至鼓楼、台江核心区约需20至30分钟。规划中的地铁3号线奥体中心站未来或将进一步提升区域交通便捷度。

商业配套较为丰富——3公里范围内有16个商场，包括金山万达广场、爱琴海购物公园、奥体阳光天地、欢乐颂、外滩壹号等大型综合体。2公里半径内商圈密集，可满足日常购物、餐饮及娱乐需求。

教育方面，周边有仓山霞镜小学等学校。义务教育阶段的具体学位划分需以当年教育部门政策为准。

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