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2025年9月2日，位于荔湾区石围塘地铁站旁的一宗宅地成功出让。

位于荔湾区的石围塘AF0107048地块被广州国贸房地产有限公司（厦门国贸）以5.0574亿元拿下，折合楼面价为21500元/平米。

这是石围塘板块近2年半后再次有宅地出让，上一次是2023年4月13日广州建工联合体拿下的桥梓大街南侧AF010645地块（楼面价21999元/平米），即建鑫·如意芳华。

地块体量小，周边置换需求较大，具备快销可能。

地块俯瞰

该地块距地铁11号线石围塘站D出口不足100米，可快速抵达白鹅潭核心区，享受万象城、白鹅潭艺术中心等高端配套。地块距荔湾区政府约400米，距珠江后航道约500米，且临近在建中的如意坊隧道，该隧道开通后将显著提升珠江南北两岸老西关与白鹅潭之间的通行效率。

地块紧邻山村片区城市更新项目，该项目旨在打造广州“岭南茶商都”的核心空间载体，预计将带动区域城市面貌与商业氛围的整体提升。

项目基础信息

占地面积：9007.07㎡

容积率：≤3.0

建筑控高：80米

建筑面积：≤23522.67㎡

楼栋：26层，2栋楼，两梯五户设计，总货量预计250套

户型：约73平三房、87平四房、106平四房三个户型

使用率110%起步，最高120%

根据此前的石围塘效果图来看，地块会做两栋住宅楼，按梯次整体抬高。

1、交通：项目距离白鹅潭CBD核心区约1公里，出门往东约200米就是地铁11号线石围塘站，一站就到万象城、大湾区艺术中心等。近距离共享白鹅潭心脏区域的高端配套，近地铁，日常通勤也很便利。在建的如意坊隧道也在附近，开车到老西关只要几分钟，过江去往越秀、天河也会比现在快很多。

2、商业：项目地块处于白鹅潭沿江带，区位不错又有江景，距离万象城1个站，太古里2个站，前者26年正式开业，后者年底就会有首开区先开业。

此前万象城还爆出建设跨江缆车，直接串起一江之隔的沙面、永庆坊，值得期待。据悉，广州聚龙湾太古里首期预计年底开业，被爆出四大重奢巨头或将齐齐聚首。

整个白鹅潭近两年迈入了密集的兑现期。

不同于其他板块的画饼，这里是实打实的“重奢商业+三江汇聚+文旅+居住”全域升级。

3、教育：项目的学校要等一等，在调整规划方案上有提及地块北侧的030地块，规划了一所小学。周边教育配套：林凤娥小学、荔湾区同心学校、新隆沙在建24班初中学校广东实验中学(高中全区统筹)等。

国贸保利海上印，前身是石围塘地块，位于荔湾白鹅潭板块，距离白鹅潭万象城，只有一个地铁站的距离。

整个项目的体量不大，规划两栋26层住宅，两梯五户，总户数240户左右，小社区打造。

对比之前的小户型项目，海上印的密度降了不少。

仅两栋住宅楼的设计，就意味着社区绿化面积和公共配套可能相对有限。但这在荔湾板块里，并不是什么大问题。

前年的保利雅郡，去年的保利珠江印象，都是两栋楼，但不妨碍两个项目都卖得好。

配套方面，从图上就可以看得到，距离11号线石围塘站非常近，大概200米左右

11号线是广州目前的唯一环线，串联天河、越秀、海珠，6站到天河，一线直达珠江新城和琶洲，通勤非常便利。

除了地铁，在建的如意坊隧道未来也将大幅拉近与荔湾老城、越秀乃至天河的通勤距离。

而学校方面，有消息称，项目北侧的中小学用地，未来计划优先引入康有为教育集团或同等级教育集团办学。但这个还未敲定，以官方的公布为准。

产品方面，也很简单，只有3个面积，77-88-108平。

荔湾已经大半年没有主打小户型的新盘了。讲真，正因为这样产品的缺席，让很多刚需不得不考虑白云了。

根据网上的一些户型图，可以参考下。77平3房两卫，南向，依旧是去年的主流优秀设计，而且还是片区唯一80平内3房2卫带入户花园。

而88平的户型，可以做到了四房两卫，据说会有横厅和竖厅两种布局，样板房也会做出来两种户型。

108平更不用了，空间更充足，阳台更长更宽。

根据项目的布局，部分中高楼层户型甚至能在阳台上远眺白鹅潭的烟花景致。

目前项目已有城市展厅，就在茶叶城，但售楼部和样板间还没做好。

按照进度，大概在年后正式开放和开盘。

上面，我们提到，荔湾楼市的胜负手，正是小户型，尤其是80平以下的小户型。

国贸保利海上印的地段很好，距离白鹅潭核心区足够近，地铁学校也有，属于地段没得黑的项目。

而且，项目没有一味做大面积，从而提高溢价。项目最大面积也才不到110平，主力还是在77和88平这两个面积上。这样的产品策略，精准而优雅。

相对的，是建鑫如意芳华，88平的起步刚需面积，国庆开盘的总价要去到370万，后续一直都卖得不好。

要知道，国庆期间，荔湾主打刚需的新盘，就只有如意芳华一个。

哪怕后续加推的82平，总价降到了300万左右，也很难挽回销量。

当然，国贸保利海上印的地段更好，更核心，配套也更全面。

那么项目给出的吹风价是多少？

77平三房两卫，总价380万起；88平，总价435万起。折算下来，单价在4.9万/平左右。

这个价格肯定超过了以往荔湾小户型的平均价，但海上印的位置更好，距离地铁更近。

海上印的入市，也意味着荔湾小户型市场的竞争，再次回归。

今年荔湾光是全新刚需盘就有5个，保利怡璟湾、万科花地湾牡丹苑一期都要主打小户型，再加上新世界天馥、榕城湾这些在售盘的补货，70-90平的刚需赛道一下子从断供变成内卷。

保利怡璟湾，主打77到91平的三四房，入市时间待定。

万科花地湾牡丹苑，按照傲璟的打造，此前的74-115平的小户型，很可能成为主力。花地湾的居住氛围浓厚，但会有超高层的问题。

而今年的趋势，必然是降高度降密度。

不过这种竞争对购房者是好事，开发商只会更注重产品打磨和价格诚意。

毕竟现在刚需买房越来越理性，只有真正把学铁商和性价比做到位，才能在今年的小户型混战中脱颖而出。

白鹅潭的商业兑现、地铁11号线的通勤红利、潜在的优质教育资源，这些配套的价值，只有通过小户型才能传递给最广泛的刚需群体，也只有这类产品，才能真正激活荔湾的成交底盘。

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