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万星林花园

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【项目基础数据】

【开发商】深圳市南山荔源实业、金福瑞投资

【占地面积】约5.4万㎡

【建筑面积】约14万㎡

【总户数】763户

【户型面积】约115-150-160-228-460㎡3-5房

【停车位】1979个（车位比1:2.6）

【物业及物业费】万星林物业，--元/㎡/月

【绿化率】约30%

【容积率】2.6

【梯户比】T1栋两梯一户丨T2栋两梯两户丨T3栋两梯三户丨T4栋两梯四户

【总楼层】17-23层（限高80米）

【总栋数】12栋

【交楼时间及标准】精装交付

【产权年限】70年

【项目位置】南山区兴海大道东侧、沿山路南侧（大南山山麓）

项目位于南山区南山街道，兴海大道和沿山路交汇处，紧挨着大南山，与观山海家园相邻，开发商是南山荔源实业加金福瑞投资，也就是本地企业和恒丰系的搭配。

整个地块占地约5.4万㎡，计容建面差不多14万㎡，最值钱的数据是容积率只有2.6，这在南山新盘里属于“稀有物种”。

交通方面：地铁5号线荔湾站项目距离约500米，走路8-10分钟以内。

商业配套：自带约3000㎡商业，约5公里可达前海嘉里、前海山姆、K11、海上世界等商业地标。

学校配套：项目自带18班幼儿园;项目西侧紧邻地块规划小学，近邻荔湾小学、深大附中。

通勤可弹性/公司在前海/宝中/南山南部，交通可接受，自驾更强，公司在福田CBD/科技园每天打卡，5号线换乘会累。

日常消费=楼下买菜简餐，周末才去大商场，商业完全OK，如果经常要"逛大型商业"这里会让你憋。

买学区=要稳的南山公办兜底，荔湾+深大附这组合能打，中等偏上还可以。

交通出行

商业/周边学校

商业配套：

项目自带3000㎡自持社区商业，西南侧还有2.6万㎡泛海城市购物广场，简单的生活购物和餐饮茶饮周边都可以满足。走远一点有妈湾的前海印里，桂湾的前海山姆、万象前海，以及蛇口的K11、海上世界等大型商业，周末采购只需要约20分钟左右的车程。

教育配套：

项目自带一所18班公立幼儿园，独立占地5400㎡左右。幼儿园就在小区入口处，临近就能上学，接送方便。

小学方面，项目在南山实验荔湾小学学区范围内；中学则是深大附中初中部学区。除此之外，项目旁边还规划了一所36班的小学，未来建成后教育资源会进一步升级。5km范围内还有哈罗国际、荟同国际等顶级国际学校，不管孩子未来想走公办升学路线还是国际教育路线，都能全龄段覆盖。

休闲配套

另外整个社区梯户比分了四个档位：

北区（1–4栋）：以112㎡为主，配置到两梯四户，密度相对最高

中区（5–8栋）：152–228㎡级，两梯两户到两梯三户

南区（9–12栋）：228㎡以上，两梯一户私梯入户，私密性拉满

市面上对112㎡这个数字的期待值是什么？三房起步，最好三加一。所以当你听到"万星林112㎡只做两房"或者"勉强做小三房"的时候，第一反应肯定是：有没有搞错？

痛点：房间数是硬伤。不管是"官方口径的两房"还是某些渠道写的"三房但其中一个房间极小"，本质都一样——这个面积段它没有给你一个真正能长期住人的第三间完整卧室。

152–160㎡（T3·两梯三户）—— 主力中的主力，也是争议最大的"旗舰"

首推的9栋，152和160两套拼在一层（2梯3户），位置在小区的园林中心位，前后看内园广场，不临兴海大道，比较安静。

痛点：三房，又是三房。是的，152–160㎡，市面上普遍做到四房甚至五房的水平，它只给三间卧室（或可变通的3+1但书房感大于卧室感）。

228㎡（T2·两梯两户·专梯入户）—— 整个盘里最"站得住"的户型

10栋一单元这批，两梯两户、专梯入户（电梯厅可当半截私属玄关），板塔结合结构保留板楼的通透感，同时兼顾塔楼的开阔视野角，高楼层无遮挡眺望大南山+前海湾方向。

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