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一、项目基础信息：主城稀缺低密纯板楼

1. 基本参数

位置：雨花区树木岭路与曲塘路交汇处（原鼓风机厂地块）

开发商：招商蛇口（央企，近 5 年长沙交付准时率 100%）

总占地：约 4.8 万㎡，

总建面：约 16.4 万㎡

容积率：2.6（主城核心区少见，板块均值约 3.2）

绿化率：35%，

总户数：896 户，

车位比1:1.01

楼栋规划：13 栋， 24-32 层纯板楼，2 梯 2 户 / 1 梯 2 户，最大楼间距 78 米

物业：招商积余（一级资质），物业费 3.36 元 /㎡/ 月

交房：预计 2027 年 7 月，毛坯交付

2. 面积与价格

主力户型：建面约116㎡三房、127㎡四房、139㎡四房、170㎡四房

均价：毛坯13900-15400 元 /㎡，主流成交约 14500 元 /㎡

总价门槛：

116㎡三房：160-175 万

127㎡四房：180-200 万（最主力、性价比最高）

139㎡四房：200-220 万

170㎡大四房：240-270 万

一句话总结：180-200 万就能买主城纯板楼大四房，得房率还超 100%，门槛很友好。

二、从买房角度：核心优势（自住 / 保值双优）

优势 1：主城正芯 + 成熟配套，所见即所得

交通：距地铁 5 号线木桥站约 700 米，步行 10 分钟；1.5 公里内覆盖 4 号线、长株潭城铁，20 分钟到五一广场 / 长沙南站。自驾 7 分钟上万家丽高架，通达全城。

商业：自带社区底商，3 公里内聚集五江天街、溪悦荟、喜盈门范城、山姆会员店等，日常买菜、周末聚餐、高端采购全满足。

教育：一路之隔中雅培粹系学校（雅礼集团），周边公立中小学环绕，教育资源稳定，无需等兑现。

生态 / 医疗：800 米到圭塘河风光带，3 公里内有三甲医院，日常休闲、健康保障都到位。

买房视角：无配套等待期，买了就能用，对比远郊期房，至少省 3-5 年配套成熟时间，自住省心、保值更稳。

优势 2：户型 “封神”，得房率 110%+，零公摊实锤

招商序最大杀招 ——新规高赠送，平均得房率 110%-113%，部分达 116%，真正 “花建面的钱，买套内的房”。

全系纯板楼、南北通透、明厨明卫、双阳台，无暗间、无浪费面积。

买房视角：同面积多一间房、同总价更大空间，长期自住不拥挤、转手更好卖，实用性拉满。

优势 3：央企 + 低密，交付稳、居住舒适度高

央企背书：招商蛇口无烂尾 / 减配先例，长沙项目交付口碑好，买得放心、交房安心。

低密稀缺：容积率 2.6、楼间距最大 78 米、纯板楼，对比周边 3.5 + 容积率的高密度刚需盘，采光、通风、隐私性全维度领先，居住不压抑。

社区品质：公建化外立面（局部铝板 + 大面积玻璃）、下沉式庭院 + 架空层泛会所（儿童 / 老年 / 健身区）、智能安防 + 人车分流，品质感远超同价位刚需盘。

买房视角：自住舒服、保值抗跌，低密 + 央企在二手房市场更受欢迎，转手溢价更高。

优势 4：板块稀缺性强，周边没有太多同类型地块，而且大部分地都有一些不利因素

对比同板块旭辉雨花郡，保利大都汇，旭辉国悦府，虽然价格会贵一些，但是强在全面性，未来周边换房人群众多，可以保证一定的二手房置换率和价值的稳定性

折算高赠送后，实际套内单价仅 11000-12000 元 /㎡，比周边二手房还低，性价比断层领先（这个说法，看看就行了，但是也可以这么算）。

买房视角：花刚需的钱，买主城改善的房，预算有限也能上车核心区品质盘。

三、从买房角度：明显劣势（接受不了慎买）

劣势 1：城市界面一般，周边老旧小区多

项目位于成熟老城区，周边有不少老旧小区，整体界面不如洋湖、滨江等新板块整洁现代，对 “颜值控” 不够友好。

劣势 2：教育属优质但非顶级，鸡娃家庭慎选

配套中雅培粹系学校属第一梯队优质校，但不是长沙顶尖名校，重点是分校，重视极致学区、追求 “顶级名校光环” 的鸡娃家庭，可能达不到预期。

劣势 3：中小户型室内无独立玄关，收纳略不足

116-128㎡户型缺少独立入户玄关，入户收纳空间有限，需后期装修优化；部分小户型阳台偏小，晾晒 / 休闲空间略紧张，但是有独立入户，这个问题可以缓解。

四、适配人群：谁该优先看招商序？

最适合

雨花 / 主城通勤上班族：工作在雨花、高桥、南站、东塘一带，追求 30 分钟内通勤。

刚需进阶 / 二胎改善家庭：预算 180-220 万，想要四房 + 高得房 + 主城成熟配套，一步到位不折腾。

多代同堂家庭：低密舒适、户型通透、配套全，老人养老、孩子上学都方便。

稳健型购房者：怕烂尾、怕减配，优先央企准现房 + 成熟地段，求稳为主。

不适合

极致颜值控 / 新板块爱好者：嫌弃老城区界面，非滨江 / 梅溪湖不买。

顶级学区刚需：非 “顶尖名校” 不读，教育优先级高于一切。

预算＜160 万纯刚需：总价门槛略高，更适合看周边小户型二手房。

五、购买建议

户型优先级

127㎡四房（最推荐）＞139㎡四房＞116㎡三房＞169㎡大四房

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