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## 深圳天曜府项目笔记：城市更新背景下的高端人居实践

**一、项目概况**

深圳天曜府项目位于深圳市南山区核心地段，总占地面积约5.2万平方米，总建筑面积约28万平方米。项目由知名开发商操盘，定位为"都市精英生活范本"，集高端住宅、商业配套、公共空间于一体，是深圳城市更新进程中的重要标杆项目。

**二、区位价值分析**

1. **交通优势**

项目毗邻地铁5号线与12号线换乘站，500米范围内设有多条公交线路，30分钟可达深圳湾口岸、福田CBD等核心区域。

2. **配套资源**

周边3公里范围内聚集了深圳大学、南山外国语学校等优质教育资源，以及三甲医院、大型商业综合体等完善配套。

3. **发展规划**

所在片区被纳入深圳市"十四五"重点发展区域，未来将建成科技创新走廊重要节点，区域价值持续看涨。

**三、产品设计亮点**

1. **建筑规划**

采用"垂直社区"设计理念，通过层层退台形成立体绿化系统，建筑密度控制在25%以下，实现高容积率下的宜居环境。

2. **户型创新**

主力户型为120-260㎡的改善型产品，创新性设计"双主卧"、"可变空间"等模块，满足多代同堂的居住需求。

3. **科技应用**

全屋配备智能家居系统，引入人脸识别、能源管理等前沿技术，获得LEED-ND金级预认证。

**四、市场表现观察**

1. **销售情况**

首期开盘去化率达92%，均价12.8万元/㎡，创区域新高，主要客群为科技企业高管、金融从业者等高端人群。

2. **竞品对比**

相较周边项目，天曜府在精装标准、公共空间设计等方面具有明显优势，溢价空间约15-20%。

**五、开发启示**

1. **城市更新策略**

项目成功实践了"留改拆"相结合的更新模式，保留部分工业遗存改造为文创空间，实现历史文脉延续。

2. **产品定位逻辑**

精准把握深圳改善型需求缺口，通过产品力突破实现价值跃升，验证了"高端定制化"的市场潜力。

3. **可持续发展**

海绵城市技术、光伏发电等绿色措施的应用，为高密度开发项目提供了环保样本。

**结语**

天曜府项目的成功，体现了深圳房地产市场从"规模扩张"向"品质升级"的转型趋势。其开发经验表明，在土地资源约束下，通过精细化设计、科技赋能和人文关怀，仍能打造出具有标杆意义的人居作品。该项目对未来深圳城市更新和高端住宅开发具有重要参考价值。

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