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保利辰园·湖境所在的板块叫世界大观，这里曾是华南最大规模的主题乐园之一，后来成为了天河的豪宅板块，定位基本上都是10万+的豪宅。

这次保利直接掀了这个豪宅板块的桌子，最小户型75方吹风价350万起，虽说产品定位有差异，但是架不住单价直接砍半的事实，确实是刚需的价格住进了富人区。

大力出奇迹，今天首开第一天报备了5000+组客户，现场挤得水泄不通，也有不少购房者刷卡认筹。

企鹅君建议还是要结合自己需求冷静分析，避免上头买错，这篇文章就跟大家一一展开分析，也欢迎大家进我们的专属讨论群交流，互通有无（备注：保利辰园）。

1.教育配套全：已官宣纳入天外语智谷学校，加上小区配建的幼儿园，12年配套教育省去不少麻烦。

2.居住舒适度高：低密度、小高层、一线湖景，居住舒适度杠杠的，加上离周边几个豪宅都不远，可共享配套。

3.品质有保障：全南向、超100%得房率，保利“悦”字系定位，老大哥实力保底，品质有保障。

缺点1.离地铁远：离最近21号线大观路站约1.5公里，对依赖地铁通勤的小伙伴不太友好，需要公交或电鸡接驳。

2.商业配套有待完善：目前周边大型商业比较一般，主要依赖周边社区底商，大一点的商业需要开车去奥体优托邦或三溪美林天地。

3.部分房源或有遮挡：塔楼是3梯5户，部分户型存在视野遮挡问题。此外，3栋板楼基本对着对面的公寓，低楼层的房源可能会遮挡采光。

4.靠近天河老人院：项目的北边就是天河老人院，部分人群会介意。

总栋数：共9栋，其中塔楼6栋、板楼3栋

梯户比：塔楼2梯5户，板楼2梯2户

容积率：2.07

首推楼栋：10栋（塔楼），1栋、2栋（板楼）

首推户型：塔楼建面约73-88㎡三房；板楼建面约125-127四房

交楼时间：10号楼，2027年12 月30 日；1、2号楼，2027年11月30日

地铁方面：离最近的21号线大观路站约1.5公里，步行基本要20分钟左，对依赖地铁通勤的小伙伴不太友好，还是需要公交或电鸡接驳。

自驾方面：自驾通勤会方便一些，因为项目出来很快就到大观路，通过广园快速，到珠江新城、琶洲、金融城和科学城都很方便，就是大观路高峰期经常堵车，要预留好时间。

小区虽然只配建幼儿园，但小学、初中学校已官宣：义务教育正式纳入广州市天河外国语智谷学校招生范围，“幼小初” 一站式教育，可以省心不少。

但要补充一点，天外智谷分两个校区，一个是今年9月刚开学的缦云配建的九年制学校，另一个是观樾配建的24班小学，如果抽到缦云的小学，会远一些大概一公里，但也在步行可接受范围内（具体入读政策以当年教育局信息为准）。

一线湖景：项目是天河东目前少有的低密度、低门槛湖景盘了，南侧有1.1万方映辰湖+600方绿地，距离不远处还有世界大观的月亮湖太阳湖。

映辰湖可以说是缩小版的月亮湖太阳湖，只是目前围起来正在种植绿植和水质处理，会觉得景观一般般，但有老大哥保利实力治理+配建，未来景观应该不会差，居住舒服度杠杠的。

商业配套：目前商业配套就一般了，主要靠保利天汇的沿街底商，日常基本能满足。不过随着周边旧改推进和项目的建成，商业配套有望改善。

不远的越秀观樾规划建设约1万平的滨湖商业体（拟引进高端超市、餐饮等），3公里内还有广百广场、优托邦、大悦汇等大型商超。

周边还环绕大观湿地公园、火炉山森林公园等四大生态公园，还有广东奥体中心（距离2公里），日常遛娃、吃喝玩乐也不愁。

医疗配套：项目3公里范围内有广州医科大学附属中医院、黄村医院和新塘社区的卫生服务中心等，如果想人少些也可以去萝岗的中山三院岭南医院（三甲），开车十几分钟就能到。

蹭豪宅配置：另外，由于项目离周边保利天汇、缦云广州、越秀观樾等几个豪宅都不远，加上项目旁边的聆湖路开通之后，往南还可以直接连通世界大观，相当于用相对低的总价享受豪宅配套。

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