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CBD西片区位于二环东路以东，工业南路以南，经十路以北，文博西路以西，是核心区产业溢出的主要承载地，定位以产兴城，以城助产，构建产业集约，生活宜居的产城融合活力社区。

CBD西片区 具备依山、临河、观湖、望泉的生态资源 ，保利九宸赋作为 CBD 西片区的豪宅项目之一，历下城发和保利置业在项目规划上尽可能地放大周边山水环境的优势，让豪宅融进自然景观。

一、项目位置

保利九宸赋位于历下区解放东路以北、茂陵山路以西， 靠近历下区政府，临近茂岭山公园、全福河景观带， 邻CBD，是CBD产业可辐射区域。

二、项目土拍

2025年3月17日，中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块成交，地块 位于历下区解放东路以北，茂陵山路以西 ， 容积率2.9， 地上总建筑面积108085.9 平方米 ， 楼面价15000元/ 平方米 ，由历下城发+保利 底价 摘得， 成交总价16.21亿元 。

根据挂牌条件显示，竞得人须在地块内配建1处建筑面积不少于220平方米的托儿所（托育机构），1处建筑面积不少于1000平方米的老年人日间照料中心（社区养老服务设施），1处建筑面积不少于750平方米的菜市场 （室内副食品市场）；竞得人须在X-1地块内代建一处教育设施（6班幼儿园，占地面积约0.53公顷）；禁止特定外资背景企业（具体由国家安全机关事先审核确定为准）取得本宗地使用权以及参与后期项目开发建设活动，开发建设所有环节不得引进外资；通过优化建设布局、控制建设高度等措施，利用北侧现有建筑物遮挡建设项目直视正北方向有关单位视线，在此基础上不再提出其他规划设计方面要求，若无法满足视线遮挡要求，相关建筑物要限定体制内单位人员持有入驻使 用，严格管理不向社会 开放，楼顶采用不上人设计或者设置2米高女儿墙；禁止引进特定外资机构、组织、人员入驻该建设项目；本宗地建设项目后期需办理涉及国家安全事项审批。

竞品地块：

2025年12月18日，历经延拍的济南文博西片区DMLD-13-061地块由华润零捆绑轻松底价摘牌，成交楼面价20300元/平米，创下济南楼市土拍单价新纪录。地块位于省博物馆西邻，与玖昌源邸一路之隔，地块占地30.32亩，容积率2.7。

文博西片区DMLD-13-02道路以西及以东地块，中海玖昌源邸项目，容积率2.7。2025年6月25日，中海厮杀了110轮，最终以32.7亿元的总价，20232元/平的成交楼面价拿下，溢价率11%。算上3亿的教育建设费，结合捆绑条件实际地价22500+元/平米。项目分两期开发，一期西地块容积率2.7，二期东地块容积率2.7。东地块规划5栋20-24层高层，西地块规划4栋住宅，包含1栋18层小高层、3栋20-24层高层。项目共560户（二期东地块388户；一期西地块172户），四代宅产品，建面约200/225/240/265㎡、400㎡。

玖昌源邸北侧的云顶嘉元，东西地块合计约34.73亩，容积率2.8，272套房子，户均面积超过250㎡；2020年5月18日，由中南置地+荣美集团联手摘得，由中南负责操盘，原为中南天樾。目前中南置地、荣美集团已经双双退出，由山东中恒信控股有限公司开发建设。文博中心西侧D-1地块，占地1.2万㎡，楼面价8450元/㎡，定名中恒信云顶1号；文博中心西侧D-2地块，占地面积23155平，楼面价8550元，定名为中恒信云顶·嘉元。

中央商务区茂岭花苑周边地块，为住宅+商业用地，住宅地块定名绿城瑞马润百合，容积率2.3。2024年12月19日，地块由来自济宁的城投瑞马以24000万元的底价摘得，楼面价9109元/㎡。瑞马只负责拿地，由绿城代建代销。项目规划了4栋住宅、2栋商业，住宅包含3栋17层小高层、1栋5+7层洋房。小高层户型为143、167㎡；洋房为167㎡。

CBD西A4地块，7.87亩的小地块，容积率2.7，2024年10月30日，济南历下城市发展集团城市更新有限公司底价，成交楼面价15000元/㎡，25年8月规划变更为四代宅设计，1栋23F高层、1栋7F洋房，58套房子，户均面积超过了250㎡，将由绿城代建并输出品牌。

万象城对面的建邦财富中心·星辰，2016年8月，建邦竞得，成交楼面价3040元/㎡，后与融创合作开发了财富花园一二三期，剩余部分住宅用地25年开始了开发，定名财富中心星辰，一期两栋楼29F高层，166套房子，户均接近250㎡，整盘地上建面16.8万㎡，约700套住宅。同时，24年12月23日，建邦还竞得了财富花园三区以南、转山公墓以北地块，容积率1.9，楼面价13320元/㎡。

加上已列入供 地计划的CBD西A2、A3地块，CBD周边将有超过2000套200㎡以上的新房。

三、项目规划

项目容积率2.9， 共规划11栋住宅，其中 5栋21-25层高层、6栋15 -17层小高层， 共规划614户。其中，中间3栋高层—4/6/8号楼为带错层露台的四代宅。 4号楼、6号楼、8号楼为四代宅，户型为230 ㎡、 240 ㎡、 290 ㎡ ；其他楼座户型为152 ㎡、 175 ㎡、 159 ㎡、 189 ㎡ 。 项目整体楼间距为41-56米，其中西侧的10-11号楼为36米，项目整盘23套居住公寓中有20套位于10号楼 （另3套位于3号楼跟8号楼） 。2028年4月份交付，总价500-2500万，3.15米层高，得房率96%-100%，铝板+玻璃幕墙外立面，精装交付。

项目根据地势差，做了抬高设计，原本的一楼作为地下层，南侧东边做物业办公楼，东边以及西北侧做对外开放的底商，非机动车和商铺都放到地下，住起来更安静私密，车库和市政路一样高。地下车库中央车站式设计，独立非机动车库，无地上停车位，商业与车库隔离，减少噪音影响。

在楼栋排布上，采用中轴左右对称布局，并将侧向、北向的窗户尽可能最大化，充分保障东西侧的景观视野，在核心区的4、6、8号楼规划了三栋直面山景河景的四代宅，这三栋楼向西俯瞰全福河景观带，向东看茂岭山公园，同时楼栋设计了错层挑高的观景露台。

项目外立面采用的是铝板+宽幕玻璃的设计，通过古铜色铝板+黄铜色铝板+深灰色铝板+米白色仿石铝板不同的颜色变化让外立面有层次感，更显高级。

项目南大门约77m（不含围墙）+约9m高门厅+9根云柱，大门铜锻敲面工艺，搭配紫铜格栅，内部景观两侧墙面维斯康白与蓝翡翠等奢石。

项目利用地块的优势，设置了一主三副四个会所，主会所超3000平，地上会所面积1500平，整体约5000平。功能区丰富实用，涵盖衡温泳池、健身房、全场职业标准篮球场、私宴厅等9大场域。

项目设置室内篮球场，大小尺寸与标准篮球场接近，是目前济南市面上最大的，内部做了灯光、空调总控，以及墙面铺设静音垫，使用需要预约。同层设置泳池，泳池不对外开放，分设浅水区和深水区，内设吧台。篮球场和泳池外有淋浴间和储物柜，且地下可坐电梯直达房间，不需要走室外。

小区内部总共规划了近千平米水景，会所的主厅、健身房、瑜伽室、泳池等空间，都能看到窗外瀑布景观。

项目邀请生态专家深度共创，通过微气候园林和人工降雨系统，成为山东首个“敢呼风唤雨”的小区。夏天温度可以通过微气候园林和人工降雨系统，降低7-8度。

四、项目户型

户型分为八个面积段，152-155-159-175-189平为正常住宅，230-240-290平为四代宅，所有户型至少能达到两梯两户标准，且为同层排水。152-155-159-175-189平层高3.15米，230-240平层高3.3米，290平层高3.5米。

户型配比方面，152平占比38%，159平占比3%，175平占比35%，189平占比3%，230平占比7%，240平占比7%，290平占比7%。

152平有两个户型，位于最南排的2-5-9-11号楼上，边户为宽厅类四叶草户型，客厅开间6.1米，南向面宽12.7米，中间户为四面宽四室，南向开间5.3米，南向面宽14.8米。样板间客厅赠送一半阳台，已全封，比较宽敞、北边送露台，交房不封，主卧赠送拐角飘窗。

159-189平位于3号楼东单元。159平与152平宽厅类四叶草户型格局类似，客厅开间更宽，达到了6.5米，南向面宽13.3米；189平为端厅四室，客厅开间6.89米，南向面宽15.8米。189平户型东侧均为大面窗设计，南北达到12.35米，厨房是L型拐角窗设计。

175平D户型位于7号楼上，均为四面宽户型，东西户对称，客厅开间6.2米，南向面宽16.5米。

175平A/B户型位于1-10号楼上，均为四面宽户型，客厅开间均为5.9米，一个南向面宽15.9米，一个南向面宽16.2米，户型格局类似，主要差异在主卧飘窗。南次卧套间不通透，带暗卫。

230平-240平位于4-8号楼上。230平为标准住宅，四室四面宽格局，客厅开间7米，南向开间20.2米；240平由于是四代宅，在设计的时候为了考虑采光及隐私，所以做了错层挑空设计，并且将露台都放在了一侧，所以奇偶层的露台位置不同

230平-240平位于4-8号楼上，西户230平，东户240平四代宅。

230平为标准住宅，四室四面宽，南北通透，全明格局，得房率100%。客厅开间7米，南向开间20.2米，全封双阳台10.5米，北向厨房面宽4.8米，厨房东侧是赠送面积，已做成家政间。客厅、餐厅、岛台形成一个巨大的长方形，窗墙比超高，南侧目之所及都是落地窗，采光面大，宽敞明亮，样板间前是小区的水景，视觉效果非常好。卧室三南一北，主卧面宽4.7米，270度两面大窗户，主卫北向，也是270度窗。南次卧面宽3.2米，老人房面宽3.5米，老人房带朝阳明卫。北卧面宽3.4米。户型实用性高，每个功能区面积够用不局促，采光通透效果都非常好，整体空间非常显大。

240平是四代宅，为了考虑采光及隐私，做了错层挑空设计，将露台都放在了一侧，所以奇偶层的露台位置不同，层高3.3米。是原来高端改善270度阳台的四代宅版本，卧室两南两北，两个南卧是大套间，南主卧面宽4.2米，南次卧面宽3.1米，都带朝阳明卫，北边两卧室比较小，中间是公卫。U型厨房，面宽4.1米，厨房东侧为2.7米的设备平台，可做家政间。客厅270度端厅，面宽6.8米，东侧7.5米左右大玻璃，往东看山，南向半封闭阳台，东侧有空中花园。

290平为项目最大户型，位于6号楼，层高3.5米，全明格局，四室两厅三卫，两南两北，南侧卧室面积大，都带南向明卫，主卧带衣帽间，北侧两个卧室面积够用，最小11.5平，南侧设置工具间或家政间，西侧卧室可做保姆房，电梯双侧开门，家政保姆可以从小门进，进门就是保姆房，业主从入户门进，布局合理。客厅开间7米，客餐厨一体，南侧连通南阳台，阳台交付时为落地窗，客厅东侧除了三根立柱，其他位置都做了落地窗，视野好，露台都放在了东侧面，奇偶数错开，偶数露台面积大，对着客厅，奇数层面积小，对着厨房。露台南北两侧设置了金属格栅，东侧做了外檐，保证隐私性。得房率超过了100%，可以定制一整层。

五、项目交标

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