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基础参数

开发商：深圳新世界集团

物业：深圳市新投物业管理有限公司

物业费：9.9元/平/月

占地面积：约4.1万㎡

总建面：约48.2万㎡

产权属性：70年产权住宅

容积率：7.62

绿化率：30%

车位数：2681个

交房时间：2028.06

楼栋：10栋塔楼+1栋幼儿园

交通配套

双地铁口，1号线香蜜湖站步行约500米，9号线香梅站步行约640米。在这两个站点乘车1-2站可达车公庙、景田、购物公园、会展中心换乘站，便捷换乘2/8号-3号-4号-7号-11号线。1.5公里范围内有深南大道、香蜜湖路、新洲路等城市主干道，深南大道连接罗湖、福田、南山、前海核心区，自驾出行也非常方便。另外，项目步行1200米可达地铁五期在建的22号线香蜜西站。22号线誉为"科技金融大动脉"，直连香蜜湖新金融中心与河套两大引擎。

教育配套

项目自带9班制幼儿园，对口荔园外国语小学（景田）和景鹏小学共享学区，初中是黄埔学校。周边还有在建的福田区人民小学、荔园外国语小学深南校区、耀华实验学校等。

生态休闲

项目南侧是深圳高尔夫俱乐部，周边还有莲花山公园、香蜜湖公园，生态景观优美。步行约1700米可达莲花山公园西入口。项目周边还分布有多个街心公园，如景田南三街、景田南路街心公园等。串联市民中心、深圳图书馆、当代艺术馆形成文化磁场，2公里内有会展中心、青少年宫、音乐厅、书城、当代艺术与城市规划馆、市民广场等优质文体配套。

五、优缺点全拆解：不吹不黑，适合你的才是最好的

✅ 核心优点（必看）

1.地段无敌：香蜜湖新金融中心 + 福田双核心，未来 5 年价值爆发点；

2.产品力顶级：深圳新规高实用率（81%-100%）、3.15 米层高、国际一线设计、精装交付；

3.价格倒挂：比二手便宜 3-8 万 /㎡，改善抄底机会；

4.配套全维成熟：双地铁、5 万㎡商业、名校预期、三甲医院、公园环绕；

5.超级综合体：46.7 万㎡大城，居住 + 商业 + 配套全自给，生活便利度拉满。

⚠️ 客观缺点（不回避）

1.容积率高：7.62，超高层，居住密度偏大，低区采光 / 视野一般；

2.含回迁房：3 栋回迁房，分区管理，但圈层不如纯商品住宅纯粹；

3.学区非顶级（现有）：现有景鹏小学 + 黄埔学校，需等待荔园外国语落地；

4.交付周期长：预计 2028 年 6 月，需等 2 年多；

5.周边施工：旧改 / 棚改集中，短期有噪音、粉尘干扰。

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