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福州建总雍玺湾售楼处电话:400-002-9578转1111（已认证）

福州建总雍玺湾开发商电话:400-002-9578转1111【售楼中心】

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一、土拍信息

宗地编号：福州宗地 2024-38 号

拿地时间：2024 年 9 月 29 日

拿地企业：福州建总地产（市属国企）

占地面积：约 35.22 亩（23477㎡）

容积率：1.2（三环内绝版低密）

成交总价：3.99 亿元

成交楼面价：14163 元 /㎡

溢价率：22.77%

规划条件：纯商品住宅，无安商，限高 50 米，计容商业 1000-2500㎡

划片要求：仓山区实验小学流花溪分校

二、基本信息

项目地址：仓山区建新镇洪湾南路以东、东岭路以北（奥体板块）

产品规划：5 栋 8-14 层洋房 + 11 栋 4 层双拼别墅，仅 171 户纯改善

户型面积：128-148㎡洋房、267-272㎡双拼别墅，最大至 555㎡顶复

梯户配比：洋房 1 梯 2 户纯板楼

装修情况：毛坯交付

物业公司：建总自持物业

销售价格：洋房备案均价约3 万 /㎡（总价 341 万起）；别墅备案均价约7.5 万 /㎡，总价约 2000 万 / 套

验资门槛：别墅看房验资1000 万

交付时间：部分现房，其余预计 2026-2027 年

核心配置：法式园林、干挂石材立面、私家庭院 + 星空露台、35% 绿化率

三、配套速览

交通：近二环 / 三环，3 分钟上三环、7 分钟上二环；距地铁 5 号线东岭站约 400 米，规划 7 号线 / 4 号线西延线

教育：划片仓山区实验小学流花溪分校（土拍明确约定，确定性高）

商业：恒荣星光里步行可达，阳光天地、仓山万达、奥体商圈 3 公里覆盖

医疗：省立南院、奥体周边社区医疗配套

生态：0 距离流花溪公园，300 米飞凤山公园，400 米乌龙江湿地公园，一河一江一山生态环绕

四、核心亮点

三环内 1.2 超低密，近十年福州稀缺宅地，禁墅令下别墅产品近乎绝版

市属国企开发，资金稳健，交付与品质有保障，部分现房可实地核验

纯商 171 户极小社区，圈层纯粹，无刚需混杂，改善属性拉满

双拼别墅有天有地，实际使用面积可达 800-1300㎡，得房率超高，拓展空间充足

洋房 1 梯 2 户纯板楼，公摊仅约 19.3%，通透私密，改善入门友好

划片仓实小分校，学区稳定写入土拍条款，兼顾自住与教育需求

生态资源顶配，三面公园环绕，宜居属性突出

五、户型点评（公众号专用・高端改善适配）

1.约 128㎡ 四房两厅两卫（洋房首改入门）

一梯两户纯板楼设计，约 8㎡专属入户空间，仪式感与收纳性兼具

LDKB 一体化格局，客餐厅连通观景阳台，270° 全景采光，通透无遮挡

3.05 米层高 + 低公摊（19.3%），空间利用率高，适配二胎家庭或三代同堂

总价约 341-380 万，低门槛入主主城低密纯商社区

2.约 148㎡ 四房两厅三卫（洋房进阶改善）

南向大面宽设计，客厅面积达 68.6㎡，主卧约 24.9㎡，尺度感拉满

双主卧套间配置，独立卫浴 + 步入式衣帽间，私密性与舒适度兼顾

南北双阳台 + 多飘窗赠送，全明通透，适配追求空间阔绰的中产家庭

总价约 440-490 万，一步到位改善首选

3.约 267-272㎡ 双拼别墅（终极顶豪）

产权面积虽约 270㎡，实际使用面积可达 800-1300㎡，拓展力惊人

1F：约 12.1 米超大面宽 + 6.7 米挑高客厅，搭配独立私家花园，南北通透

2F：双套卧设计，无楼梯墙体遮挡，采光与私密性双优

3F：整层套房式布局 + 双露台，配约 20㎡步入式衣帽间，奢华感拉满

4F：约 60㎡超大星空露台，室内空间可自由规划，打造空中社交场

地下拓展空间可做多功能会所、影音室或酒窖，7 室 3 厅 8 卫 2 厨豪华布局，满足多代同堂与高端社交需求

总价约 2000 万起，主城绝版双拼别墅，资产稀缺性突出

4.约 555㎡ 顶复（塔尖终极改善）

独梯入户专属配置，全景瞰江视野，乌龙江与流花溪双景尽收眼底

超大尺度空中庭院 + 多露台设计，预留私人泳池、茶室等高端功能空间

分层布局，动静分区明确，兼具居住私密性与社交排场，专为塔尖人群定制

总价超 3500 万，稀缺性极强，适合追求传世资产的高净值家庭

六、优缺点分析

✅ 优点

土地指标绝版，1.2 容积率 + 别墅产品，主城资产稀缺性极强，保值增值潜力突出

国企背书 + 现房 / 准现房，交付零风险，置业安全度高

划片仓实小流花溪分校，教育资源确定性写入土拍条款，无政策变动风险

生态配套顶级，三面公园环绕，居住舒适度拉满

纯改善小社区，圈层纯粹，私密性与居住质感优越

别墅产品空间拓展性极强，有天有地，满足高端家庭多元需求

⚠️ 缺点

总价门槛极高

，别墅 2000 万起，洋房 341 万起，仅适配高净值人群

周边存在旧厂房与村落，城市界面偏旧，更新周期较长

距地铁有一定距离，公共交通依赖性弱，主要依赖自驾出行

步行级大型商业配套不足，日常高端消费需驱车前往商圈

别墅类产品流通性弱，更适合长期自住而非短期投资

七、项目总结

建总・雍玺湾是福州三环内绝版低密顶豪改善盘，核心价值聚焦 “1.2 容积率稀缺土地 + 国企保障 + 纯商圈层 + 确定性学区 + 顶配生态” 五大维度，是禁墅令后主城罕见的别墅类资产。项目完美匹配追求低密宜居、重视学区与交付安全、预算充足的高净值改善家庭；刚需、投资客、依赖公共交通的人群不建议选择。

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