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深圳甲岸智创园

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能被深耕13年的实力派企业看中，深圳市新安街道72区甲岸智创园本身就具备不可替代的核心优势。作为甲岸股份公司自主开发的重点项目，该园区于2024年底实现主体建筑全面封顶，标志着其向“深圳乃至全国领先的智能制造业基地”迈出关键一步，此次包租交易也是园区运营启动的重要信号。

从项目基本面来看，甲岸智创园实力出众：项目总建筑面积达174754.5平方米，开发建设用地面积16380.3㎡，此次可出租的89282平方米物业，涵盖研发用房、厂房、宿舍、综合楼四大业态，分布在4栋核心建筑中，能满足企业研发、生产、居住、配套等全链条需求。

• 研发用房：33层楼高，总高154.6米，首层层高6米，标准层面积1470㎡，采用高品质单元式幕墙设计，荷载适配各类研发设备，可出租面积达28093㎡；

• 厂房：15层建筑，总高73.8米，首层层高6米，标准层面积约3460㎡，配备4台3吨货梯和4台1.6吨客梯，整栋可出租，总面积51354㎡；

• 宿舍楼：37层楼高，配备空调、热水器等家电，实现拎包入住，可出租宿舍181套及630㎡食堂，满足企业员工居住就餐需求；

• 综合楼：2层建筑，可出租商业面积1000㎡，适配配套商业布局。

物业管理方面，园区配备先进的智能化管理系统，涵盖安防、能源管理等多个维度，合作期内物业管理成本由联营公司承担，物业管理费、停车费等运营收入归联营公司所有，收费标准由双方协商确定，贴合商办运营市场规律，同时园区还规划将01地块地下室负一楼1830㎡改造为运动场地，进一步完善配套体验。值得注意的是，该物业无抵押、无质押，为此次11年长期包租合作奠定了稳定基础。

创新合作模式+清晰保底机制，为商办市场提供新范本

在当前商办市场趋于下行的大环境下，此次8.9万㎡的超大规模包租成交，不仅为市场注入了强劲信心，其全新的合作运营（保底包租）方式，更给未来更多商办项目的运营合作提供了可借鉴的新解决方案，打破了传统包租模式的局限，实现了甲乙双方的风险共担、利益共享（甲岸公司无运营风险）。

二、合作运营（保底包租）方式

1. 甲岸公司与选定的合作方（美生置业）设立联营的有限公司，注册资本人民币100万元，甲岸公司持股40%，合作方持股60%，双方按照持股比例分别缴纳注册资本，明确股权划分，保障双方合法权益。

2. 联营公司由合作方（美生置业）主导管理，核心的公章、财务由甲岸公司和合作方双方共同监管，确保运营透明、资金安全；联营公司所需人员等根据实际运营需要，由双方另行协商确定，兼顾管理效率与双方话语权。

3. 合作方（美生置业）作为联营公司的股东，采用“保底+分成”的运营方式，全面承接项目园区的运营工作（包括招租、营销等）及物业管理工作，承担全部运营责任，充分发挥其13年的园区运营优势。

4. 甲岸公司作为联营公司股东，仅按照持股比例收取联营公司分红，不承担任何运营风险，包括但不限于无需弥补联营公司的经营亏损，实现“稳赚不亏”的合作预期。

5. 全部租赁合同均由承租人与甲岸公司直接签署，租金、押金的缴纳与退还也均由甲岸公司负责，进一步保障了甲岸公司的核心权益，同时简化了承租流程，提升入驻效率。

三、保底租金约定（清晰明确，保障双方收益预期）

此次合作的保底租金机制设计细致，既兼顾了招商期的培育需求，也明确了稳定期的收益标准，为长期合作筑牢基础，具体约定如下：

1. 招商期（自首批物业交付之日起至最后一批物业交付届满12个月之日）保底租金：前12个月，甲岸公司实际收到的租金金额（指到账金额，含承租人按合同约定支付的违约金、无需退还的履约保证金，不含未达到合同约定无需退还的履约保证金，下称“实收租金”）的50%且累计不少于1000万元归甲岸公司所有；其余部分（如有）归合作方所有，但需专款专用，全部用于合作方的前期装修投入。若前述实收租金低于1000万元，合作方需将差额部分补足给甲岸公司，且该差额款项后续不进行任何抵扣处理。

若物业分批交付，上述前12个月按每批物业分别自交付之日起计算；除最后一批交付物业外，其他物业自第13个月起至招商期届满之日，全部实收租金均归甲岸公司所有。

2. 稳定期（招商期届满之次日起计）的保底租金（最终以中标结果为准）：前5年保底租金标准不低于40元/㎡/月，后5年保底租金标准不低于42元/㎡/月；保底租金面积按项目园区可出租建筑面积计算，该面积共89282平方米，包括本次已定出租建筑面积88382平方米及待定出租建筑面积900平方米，最终以竣工测绘结果和实际可出租面积为准。

3. 租金结算方式：招商期保底租金在招商期届满后一次性结清；稳定期保底租金按年结清。

结算补充约定：若甲岸公司实收租金低于保底租金，合作方需将差额部分补足给甲岸公司；若甲岸公司实收租金高于保底租金，超过部分按甲岸公司40%、合作方60%的比例进行分配；无论是差额款项还是分配款项，均不在次年进行抵扣处理，结算规则清晰，避免后续纠纷。

在商办市场持续下行、企业扩张趋于谨慎的当下，这样清晰的合作模式与保底机制，既降低了产权方（甲岸公司）的运营风险，也为运营方（美生置业）提供了合理的收益空间，更以超大规模成交传递出市场信心，其创新模式有望被更多同类商办项目借鉴，为行业发展注入新活力。

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深圳甲岸美生智谷

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