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深圳观潮府

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深圳观潮府（推广名：深圳观潮）

核心定位：宝安中心区・前海头排海景纯住宅，华润 + 招商双央企开发的低密豪宅。

一、基础信息

位置

：宝安区新安街道金科路与海天路交汇处

开发商

：华润置地 + 招商蛇口

规模

：占地约 4.25 万㎡，建面约 21.63 万㎡，11 栋 22-24 层小高层（≤80 米），总户数约 616 户

容积率 / 绿化率

：3.41（片区低密），绿化率 30.01%

产权

：70 年（2025-2095 年），纯住宅用地

交房

：预计 2028 年一季度，精装交付

景观稀缺

：前海 + 宝中双芯，南向一线无遮挡海景，近欢乐港湾、滨海长廊

社区设计

：

三层立体浮岛园林（约 5.5 万㎡），社区整体抬高约 20 米，户户观景

约 3000㎡双下沉庭院会所，配泳池、健身房、球场等

约 1.8 万㎡万象系滨海商业

产品硬核

：

新规高使用率（近 100%），层高 3.15-3.3 米

专梯入户

：2T2（3.3 米层高）/3T3（3.15 米层高）

户型：143-500㎡大平层，首推 143/168/188/260㎡，后期 330-500㎡

三、价格与入市（2026 年 4 月）

总价区间

：

143㎡：约 1895 万起

168㎡：约 2142 万起

188㎡：约 2322 万起

260㎡：约 3381 万起

330㎡：约 4617 万起

首批

：222 套，2026 年 4月底入市，需验资 600 万看房

四、交通与配套

地铁

：1/5/11 号线三轨交汇，近宝安站、前海站

商业

：欢乐港湾、壹方中心、前海万象等

生态

：滨海长廊、前海石公园、双界河公园

文化

：湾区之光摩天轮、湾区之声演艺中心、湾区之眼图书馆

五、户型一览（首推）

143㎡

：3T3，三房两卫，刚需改善

168㎡

：3T3，四房两卫两套间，主流改善

188㎡

：3T3，四房三卫两套间，品质改善

260㎡

：2T2，四房四卫三套间，豪宅入门

330平米：四房四卫三套间，豪宅。

按宝安学区划分（2025），观潮府属于共享学区：小学可报海韵学校、宝安小学、海裕小学；初中可报海韵学校、新安中学第一实验学校。

一、小学（公办，共享学区）

海韵学校（九年一贯制）

距离：约 600–800 米

档次：宝中第二梯队强校

2025 积分：115 分（竞争激烈）

深圳市宝安区海韵学校

宝安小学

距离：约 800 米

档次：宝安老牌公办，口碑稳定

深圳市宝安区宝安小学

海裕小学

距离：约 900 米

档次：市优质学校，海洋特色

深圳市宝安区海裕小学

要点（积分提醒）

宝安户籍 + 学区购房基础分仅105.5 分，需靠居住时长加分（每满 1 个月 + 0.1 分）

稳妥入学参考：小学需提前约8 年、初中需提前约10 年购房并登记居住

二、初中（公办，共享学区）

海韵学校（初中部）

距离：约 600–800 米

2025 积分：117.5 分（竞争激烈）

深圳市宝安区海韵学校初中部

新安中学（集团）第一实验学校

距离：约 1.2 公里

档次：宝安区重点初中

2025 中考：普高率100%，700 + 分占比42.51%

深圳市新安中学第一实验学校

三、高中（周边优质，非学区）

新安中学（集团）高中部

：省一级，约 1.5 公里

深圳市新安中学高中部

四、未来规划

片区规划宝安中学外国语学校新校（九年一贯制），建成后将新增优质学位。

楼盘优势：

观潮府的位置优势，一句话总结：前海 + 宝中双核心、永久一线海景、三轨三高速、中心商业文体配套、双央企低密纯住宅，属于深圳西部核心区的稀缺海景豪华地段。

一、核心区位：前海 + 宝中双芯，政策与价值高地

宝安中心交汇点

：地处宝安中心区与前海合作区交界，既享前海自贸区政策红利，又拥宝中成熟配套，是深圳西部发展核心引擎。

前海扩区利好

：纳入前海扩容范围，直接受益于国家级战略规划，未来产业、人才、资本集聚度高。

前排海景住宅用地

：宝中近 5 年的一块临海纯商品房用地，前海沿岸多为商业 / 公建，此地块经调规为住宅。

二、景观稀缺：300 米一线永久海景，无遮挡视野

距离海岸线约 300 米

，东南向直面前海湾，270° 无遮挡一线海景，可眺望欢乐港湾摩天轮、前海天际线。

永久海景保障

：周边海岸线已禁止新围填海，前排建筑低矮，视野永久无遮挡，深圳核心区海景住宅用地。

南向瞰海 + 朝南采光

：宝中是前海沿海段仅一能同时朝南 + 瞰海的区域，通风采光与景观兼得。

三、交通枢纽：三轨三高速，15 分钟通达全城

地铁

：1/5/11 号线三轨环绕，步行可达宝华站、宝安站，11 号线 30 分钟直达福田，1 号线串联南山、罗湖。

自驾

：紧邻宝安大道、广深高速、沿江高速，5 分钟到前海核心，25 分钟至宝安机场，30 分钟达福田中心区。

跨海通道

：紧邻深中通道、深珠通道（规划），快速连接中山、珠海，辐射珠三角。

四、配套高配：步行可达顶级商业 + 文体地标

商业

：步行 200 米至欢乐港湾，1.1 公里到壹方城，3.5 公里至万象前海；自带 1.83 万㎡滨海商业，日常采购无忧。

文体

：周边环绕湾区之光摩天轮、湾区之声演艺中心、湾区之眼图书馆，滨海长廊串联前海石公园、双界河公园。

教育

：共享学区覆盖海韵学校、宝安小学、新安中学第一实验学校，优质公办资源密集。

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