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新榕亦川地块处于东二环以内城市核心区，连江中路西侧，光明港公园北侧，交通、基础设施及各类配套成熟，属于传统的中心城区，地段是一大加分项。2024年3月底，福州新榕以底价6.75亿兜底宗地2024-02号地块，成交楼面价18526元/㎡。占地24.79亩，容积率2.2，限高80米。建设2栋22-26层立体生态住宅、7栋7-15层低密洋房和小高层。产品比较多样，洋房，四代宅，顶复都有。洋房主力面积段是165和178平，四代生态住宅主力面积段190/200，还是少量的大面积顶复，共195套。

这是项目的基础数据，黄工认为，新榕亦川，面积段最小165平起步，最大做到280平，纯改善定位，很大很暴力，另外地段在二环以内的晋安区，周边配套成熟，生活气息浓厚，南侧一路之隔就是光明港公园，有生态景观休闲资源优势，洋房小高层设计，户型方正，得房率高。但硬伤也很明显，社区周边都被不利因素包围，东侧是东二环连江中路，车流量巨大，噪音粉尘影响严重，项目西侧，北侧都是老旧社区，城市界面一般，北侧是加油站，南侧有高压输电线路等。另外165平起步面积段，黄工认为在当下市场是偏大的，这几年市中心清一色改善面积段，目前芝蘭月华191-220平，屏西天悦188-245平，剩余库存也是最多，最难啃的。

新榕亦川在4月份也迎来的首次开盘，首开6#7#8#三栋洋房，均价3万二三，这价格对比同地段的友商，洋房是好，但黄工觉得不便宜。黄工也有陪粉丝去看过工地，8层高的洋房，在当下的福州楼市有其稀缺性，特别是福州市中心的洋房。2月份网签销冠和销亚，分别是五四北洋房小高层建发国贸望樾和金山北洋房地铁栖江元璟，这类洋房产品，这几年也越来越受福州改善客户的青睐，黄工也有几个粉丝也都是非低密洋房不买。

但新榕亦川首开的这3栋洋房，应该是整个社区最好的位置，远离大马路，不靠加油站，美中不足西侧还是会靠近老旧的连辉新村，另外，6跟7号楼的楼间距在21.7米，7跟8之间的楼间距更窄，在16.3米，黄工去工地感受是，不利因素最少，楼间距最宽，优先选6号楼，另外再定价方面，7号楼对比6号楼，相同房源，总价会贵20万左右，主要因为，7号楼东侧可以看中庭园林景观，但景观面积不大，也没啥好看的，多个20万，意义不大。总高9层高的洋房，5楼6楼7楼的价格是一样的，4楼到5楼有一个跳价，预算充足，优先选7楼。

新榕亦川容积率低，公园新规洋房，户型负公摊，纯改善社区等等，这些都是加分项，但周边不利因素偏多，光明港，二环以内的晋安区地段能不能带得动165平以上的改善面积段？黄工认为，可以等新榕亦川准现房状态，外立面，园林景观做得差不多了，再入手不迟。

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