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昨天是首批次可售人才房申请的最后一天，除了星河开市客和安居鸿栖台外，还有一个项目备受关注，那就是位于光明的华侨城·九樾广场。
九樾广场配售均价30150元/㎡（含精装修价格），相较于之前两个项目，总价更低，可以控制在200-270万，更适合大部分人才上车。
01 项目整体情况
1.基础信息：
项目是2020年5月的招拍挂地A650-0375 ，限制的毛坯均价是2.84万元/㎡，因为加了精装修，实际销售的均价是30150元/㎡。
交付时间是2023年6月30日，并且是带精装交付，可以拎包入住，是一个非常大的优势。
需注意土地产权年限50年。
整个项目共2栋住宅，448户，车位比0.8左右，且商业和住宅车位没有分开布置，车位较紧张。
使用率约75-77%，34层的高层建筑，2梯4户、2梯6户，相对舒适。
总占地面积约9629㎡，总建面为6.02万㎡，住宅3.64万㎡
住宅产权：2020年9月2日至2070年9月1日止（注意！产权年限50年）
住房总户数：448户（两房128套，三房320套）
建筑层高约为2. 85m
物业服务收费标准为3.6元/㎡ /月
车位358个，车位比0.8，住宅与商业车位未分开布置
地下停车费收费标准为：250元/位/月
2.项目四至：
住宅位于整个地块内部，北侧西侧是学府公园，东侧临已建成住宅小区玺云著、南侧是项目在建的商业、写字楼地块。
东侧——临玺云著花园，以33层为主，有一栋40层，对项目东侧视野有遮挡
南侧——临项目自身在建的写字楼、商业地块，未来写字楼250m+150m，以及6.5万㎡集中商业，均会产生遮挡
北侧、西侧——在建的学府公园，视野无遮挡
3.交通及周边配套：
优势：
①生态环境优越：紧邻学府公园，南向近科学公园
②公共配套丰富：1Km范围内在建科学城体育中心、艺术中心、科技馆、国际美术馆。
③商业配套：项目自带6.5万㎡集中商业，距离星河天地等商业2km。
③交通：地铁口物业，距离6号线科学公园站150m，车行交通依托科学大道直通光明大道。
劣势：
①教育配套：项目自身不带幼儿园、中小学，距离最近的是楼村小学。
②片区居住环境：片区内除了玺云著，其余均是城中村和工业区，小环境较差。
③项目自身是一个商住地块，有办公、酒店、商业等多种业态，居住不那么纯粹。
02 楼栋及户型选择
1.整体规划
项目住宅共2栋，共448，其中66㎡两房128套，88㎡三房320套。
分布于1栋（T6）、2栋A座/B座（T4），2栋三单元一字排开，视野最大化，但小区较小，没有内部园林。
2.楼栋选择
（1）标准层
1栋标准层，T6布局，两房户型为主
①01/02/05/06是66㎡两房户型，03/04是88平米三房户型
②03/04户型距离电梯厅近，私密性差，受到噪音影响，尤其是04户型
③02/05户型南向次卧、厨房、卫生间受到03/04遮挡严重，且存在对视关系
④05户型厨房近商业烟道，会有噪音或气味影响
2栋标准层，T4布局，只有三房户型（以2栋A座为例，B座镜像）
①均是三房户型，01/04是南北通透户型，但受到02/03的遮挡非常严重，影响通透效果，且对视严重
②A座距离1栋只有15-20米，02户型会产生对视；A/B座直接的03/04户型相互产生对视
③02/03靠近电梯厅，私密性差，噪音影响
④04户入户有独立的走道，私密性强，且走道采光
（2）楼栋选择
两房户型：只有一种户型，B户型，共4条腿，分布在1栋。
综合朝向，因噪音影响差别不太大，主要考虑朝向和景观视野，优先级为：
01＞02＞06＞05
次卧的朝向和景观视野需要根据个人喜好做抉择，若特别在意次卧朝向，以上顺序可以调整为02＞01＞05＞06
①朝向上：客厅、主卧01/02西南朝向、05/06东北朝向。次卧上，01/06是北向，02/05是南向，朝向优先级：02＞01＞05＞06。
②噪音上：所有楼栋下均有商业；01/02/06均临路，但因道路等级较低，预估不会产生太大噪音影响；06靠近车库出口，有噪音的影响。噪音情况下，优先级为：05＞02＞01＞06
③景观视野：
视野上01/02客厅、主卧西南向无遮挡，且看学府公园，景观较好；但02的次卧南向距离B地块写字楼近，会受到视线遮挡，而01次卧北向看学府公园，开阔且视野好。
05/06客厅、主卧东北向，距离2栋近，受到视线遮挡严重，05次卧存在对视关系，且受到A户型遮挡，06次卧北看公园，较为开阔。
景观视野情况下，优先级为：01＞02＞06＞05
三房户型：A户型，共6条腿，分布在1栋、2栋A/B座
朝向基本一致，主要考虑景观视野及梯户比，优先级为：
2#B02＞2#A02＞2#A/B03＞1#04＞1#03
①梯户比上：1#是两梯六户，2#均是2梯四户，优先级上2#＞1#。
②朝向上：客厅、主卧均东南朝向。朝向上差别不大。
②噪音上：2#更靠近街区商业，靠近车行、人行出入口，会受到噪音影响；2#B靠近社区肉菜市场，噪音和气味影响。
1#更靠近道路，尤其是03户型，但道路能级小，受到影响有限。
噪音情况下，优先级为：1#04＞1#03＞2#A02/03＞2#B03＞2#B02
③景观视野：
南向均会受到B/C地块写字楼、集中商业的实现遮挡，视野上受到集中商业顶上的设备（空调、冷却塔、排油烟设备）的影响。尤其1#03，距离写字楼30m。
北向均受到后排户型遮挡，存在对视关系。
楼栋之间距离较近，次卧均受到视线遮挡和对视，例如1#04和2A02，2#03户型相互对视，2#02户型东侧是玺云著花园，距离70m左右（相对自身地块的遮挡，略好一些）。
景观视野情况下，优先级为：2#B02＞2#A02＞2#A/B03＞1#04＞1#03
三房户型：C户型，共4条腿，分布在2栋A/B座
朝向基本一致，受噪音影响程度差别不大，主要考虑景观视野，优先级为：
2#B01＞2#A01＞2#A/B04
①朝向上：客厅、次卧均西北朝向、主卧东南朝向。朝向上差别不大。
②噪音上：04户型更靠近车行、人行出入口，会受到噪音影响；2#B01靠近社区菜市场，噪音和气味影响。2#A01靠近车行出口。各个户型均受到不同的噪音影响，差别不大。
③景观视野：
客厅、次卧主朝向西北向，视野开阔，看学府公园。
主卧南向均受到A户型遮挡，且04户型位于两单元之间，受到视线遮挡更严重，且对视关系复杂。
2#A01户型距离写字楼最近，受到写字楼遮挡最严重。东西两侧因为是山墙面，不受影响
景观视野情况下，优先级为：2#B01＞2#A01＞2#A/B04。
三房有两种户型，A/C两个户型（下文有户型详解），两个户型各有优劣，从楼栋及标准层布局来看，A户型朝向更好，均是东南向，但南向受到写字楼遮挡比较严重。C户型均是西北向，南北通透，视野景观更好，看学府公园，但朝向差点，且南向受到遮挡更加严重，影响通透性。景观&朝向，看个人喜好进行选择。
3.户型分析
（1）两房户型—B户型，建面66㎡，套内51㎡，共128套
户型没有太大缺点，各功能空间尺度相对舒适。
1个亮点：次卧的窗户双面采光；1个主要问题点，餐厅与入户门位置比较尴尬，太靠近入户门，不好摆放桌椅，另外主卧开门对着卫生间，湿气重，个别人介意风水问题。
具体分析详见下图：
（2）三房户型—A户型，建面86.96-87.13㎡，套内65.79-65.92㎡，共192套
户型最大的问题，是三房只有一个卫生间，且没有做干湿分离，高峰期使用效率较低。优势也是因为只有一个卫生间，所以各个功能空间尺度都较为舒适。
但厨房偏小，如果放置冰箱，空间就更局促，且厨房开门方式影响玄关柜的布置。
另外客厅的空调机位放置在次卧，走线上比较麻烦，穿过次卧或者阳台，会影响美观或者阳台柜的设置。
具体分析详见下图：
（3）三房户型—C户型，建面87.27㎡，套内约66.02㎡，共128套
同A户型一样的问题，是三房只有一个卫生间，且没有做干湿分离，高峰期使用效率较低。优势也是因为只有一个卫生间，所以各个功能空间尺度都较为舒适。
光从户型上看是南北通透的户型，但前文分析过，南侧受到的遮挡非常严重，影响通透性，产生对视关系。
C户型优势是阳台尺度较大，主卧、次卧的开间都很宽敞，有双主卧的感觉。
餐厅是偏厅设计，开间只有2.65m，且与距离玄关近，餐桌椅不好摆放，且玄关处无法放置玄关柜。
具体分析详见下图：
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