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建发五缘鲤近日开始对外释放价格并放风即将开盘，价格区间为5.55万-6.95万/㎡，产品面积为99㎡-192㎡，跨度相当之大。

市场上关注这个项目的朋友不少，看到这个价格，大多数都有些纠结，冲起价去，那是真的是很香，但是最终销售均价能均到多少，这得打个问号

眼下岛外、岛内新房项目“跌声”一片，调价幅度少则几百，多则几千，不要太刺激，并且项目旁边6月又有巨无霸地块入市，楼面价为44240元/㎡

建发五缘鲤简介：

在售楼栋：6#、7#、8#、9#、10#、11#

99平总价522万起

123平总价640万起

136平总价721万（带一个车位）起

160-161平总价785万（单价4.9万）起

192平总价1000万起

学校：双十中学湖里分校

1、楼盘分布图；

带着大家的疑问和纠结，今天云哥就跟大家详细聊一下这个项目，一家之言，仅供参考

建发五缘鲤即2023P12地块，于2023年11月7日由建发以楼面价46214元/㎡，成交总价48.4亿元竞得，项目位置位于湖里区五缘湾片区钟宅南路与钟宅中路交叉口西北侧，地处五缘湾片区内湾腹地，周边项目有国贸天琴海、建发五缘橖月等，对于整体配套这些，熟悉五缘湾的朋友都比较了解这一片区，网上解读也比较多，感兴趣自己可以去搜索，云哥在此不再展开，我们直接聊重点

一、销售价格预判：

如果单从成本上来说，如今这个对外报价，也算是非常有诚意，起价的确低于不少人的预期，但是开发商一贯的做法是用低价吸引客户到访，实际整体销售均价取值一般会更偏向对外释放的最高价一端。

如象屿自在海对外报价2.5万起，实际中间楼层销售价格在2.8万，我们假设建发五缘鲤也是如此操作，也就是说最终中间楼层的销售价格可能会在6.2~6.5万/㎡，这是保守的预计，因为每个开发商的定价逻辑和风格也不太一样，具体还要根据整个项目的景观、朝向、产品等综合进行定价，越是专业的开发商定价定得会越合理，基本上没有让你去钻空子的空间，你能想到的，它也能想到。

二、产品推售分析

说完价格我们再说一下产品

首批推售的楼栋为6#、7#、11#，其中160㎡4个单元，192㎡2个单元，123㎡、136㎡、99㎡各1个单元，共约232套（无明确资料，按经验预估）

从上图大致可以得出结论，99㎡~136㎡会作为现金流产品（其中99㎡单价定价可能最高，毕竟南向的采光、视野均被其占用，123、136㎡有一点点受伤）走量为主，192㎡会作为溢价产品，同时起到项目价格标杆的作用，在项目总货值保持不变的情况下，让其多吸收一些货值，以此适应拉低小户型产品的销售单价和总价，主力户型160㎡的作用则介于前二者之间。

不过此次推盘也是有些蹊跷，按照常规操作，项目多采用低开高走的策略，也就是说先把位置较差的产品或者楼栋拿出来，以低价引爆市场，而后再逐渐推出优质产品进行提价，以此达到顺利销售（买涨不买跌），但此次首批挑选的楼栋，基本上涵盖了整个小区最好的几个位置，相对于后期1、5、8#来说，首批次推出楼栋的楼间距，大了不是一丢丢，最少是后期几栋的两倍以上

也就是说，此次不光是价格“诚意”满满，产品也是诚意满满，大有破釜沉舟的气势，开局就王炸，直接把镇店之宝都摆出来了，大有3月份将军祠地块出让的感觉

看起来建发内部对于这次开盘是要志在必得，在市场下行的时候，直接拿出最好的产品，给最“好”的价格，准备给岛内楼市烧一把火，这的确也符合建发一贯的风格

我们看一下具体产品，首批售的产品里面，最亮眼的绝对是99㎡的产品

目前是整个岛内在售新房4房中最小面积，二手房就更不用讲了，能做到两房就不错了同样的面积，所以这个户型，基本上只要价格合适，可以闭眼买，未来5年内的二手房市场也绝对还是有竞争力。

目前新房设计的趋势是，面积越做越小，房间越做越多，除了建发，还有招商湾湖臻境，也是从产品上去卷市场，最小78㎡三房，以及86㎡，直接让岛外不少客户成功入岛，其实这也间接验证了目前市场上主力的购房群体还是刚需为主，毕竟大户型换房的需求有，但是并没有那么急

123㎡户型单从户型图上看是优于99㎡，但是如果放在整个楼栋里，就不太够看了，本次又是位于西边，大早上太阳基本上会被99㎡档住，空间隐私也会受点影响，所以它的定价单价正常不应该高于99㎡

剩下几个大户型就不一一解读，我们回归正题，这个项目到底值不值得入手

三、是否值得入手？

如果放在去年，根本没有时间思考这个问题，直接带着钱就冲进去了，朴素而直白，问都不用问，大家直接用真金白银投票了

今天之所以问出这样的问题 ，就说明大多数人并没有那么坚定，这就是人性

云哥直接说建议，可以先认筹， 然后等价格，如果均价超过6.2㎡（中间楼层）可以多对比二手房或者再观望一下，特别是对于刚需而言。

四、一朝天子一朝臣

有传言，岛内两块地均为建发接手，已经谈妥，原因是建发近年来的财务报表有点难看（网上新闻很多，自己搜），由于这两块地均由建发参与一级土地开发，所以如果建发接手，会有成本优势，最终也能为建发的财报美化润色贡献一份力量

但是毕竟6月份上下湖和五缘湾这两块地总价加起来得超100亿，到时候必须找人合作开发才行，如果说到时候五缘鲤开盘价格过于便宜，这两块新拿的地销售价格就难以保证，虽然6月新拍地起价比五缘鲤地块起价少了2000元/㎡成本空间，但是过低的开盘价这也会影响合作伙伴对于后续地块合作积极性，未来的市场毕竟谁说了也不算，和广大购房者一样，成本越低或者涨价预期越确定越安全，谁的钱也不是大水打来的，对于这些央企大哥也一样。

所以现在五缘鲤陷入两难，短期便宜入市，项目一炮而红，成功跑量，换取现金流，但是利润数据难看

考虑后期两块地的合作，牺牲短期利益，选择应刚市场，成交量如何就得看建发的忠实粉们能否为建发的园林、建筑风格买单了，这个也不好讲

同时也能看得出老父亲为了大儿子也是真的操碎了心，在项目开放前几天，突然就送来利好

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