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一、项目基本信息

开发商：国企越秀地产

备案名：晓越园

拿地时间：2024年12月3日

开盘时间：2025年3月7日

交付时间：2027.8.31-2028.4.30，精装

拿地总价：19亿元

折合楼面价：3.2万/平

占地面积：约1.18万㎡

建筑面积：约5.9万㎡

总栋数：3栋楼

总户数：565户

楼层高：31-46层，2梯5户，3梯5户

使用率：120％

绿化率：35％

容积率：5.0

总车位：539个，1：0.95

物业公司：越秀物业，3.7元

面积：84/87/92/105/108/111/115/118/121平

二、项目楼栋分布和户型

项目西南向是城市绿肺晓港公园，东面高层户型还能眺望珠江和广州塔。

户型设计：主力户型为84-121㎡三至四房，全部为南向设计，采光通风良好。部分户型得房率可达120%，阳台赠送面积较大，空间利用率高，如89㎡户型可做到四开间朝南，111㎡户型实现五开间朝南+南北对流，满足不同家庭结构的居住需求。

交付标准：采用四层隔音玻璃、防潮防霉材料等，厨房配备猛火炉灶、防干烧系统，柜体采用防霉板材，细节设计贴合广州生活需求。

三、项目交通条件

距离地铁8号线晓港站约600米，周边交通便利，自驾可通过东晓路、内环路等主干道快速通达珠江新城、琶洲等核心区域。

四、项目商业配套

周边有万联购物中心、中大合悦HeyPark碧乐时光、富力海珠城等商场，以及盒马鲜生、华润万家等超市，步行可达江南西商圈、凯德乐峰广场、太古仓商圈等，满足日常购物、娱乐需求。

五、项目教育配套

对口海珠外国语实验中学附属小学，由万松园小学和海珠外国语实验中学联合创办，师资力量较强。初中派位包含广州市第五中学、海珠外国语实验中学、南武中学附属学校等优质学校，教育配套有保障。

六、项目医疗配套

综合医院：附近有广州医科大学附属第一医院、广州医科大学附属第二医院昌岗院区等综合医院可以为居民提供全面的医疗服务。

专科医院：还有广东省口腔医院、广东省第一荣军优抚医院等专科医院，能够满足居民更加专业的医疗需求。

七、项目休闲配套

景观资源：西南向直望17万平方米的晓港公园，中高层可远眺珠江、广州塔及珠江新城天际线，部分户型还能俯瞰中大校园红墙绿瓦，

景观视野开阔。

文化内涵：项目融入广府文化元素，如广雕、广绣、广府花窗等，打造岭南园林垂直PLUS版，营造广府人喜水、养生、重人情的生活氛围。

抬高架空层：全龄会所配套、社区服务，设有空中会所、社区学堂、图书馆、社区议事厅、文化室等。

八、项目优势分析

1、地段优越：地处海珠老城区核心，涵盖江南西商圈，紧邻越秀天河核心区域，珠江新城直线距离4公里。

2、教育资源优质：对口海珠外国语实验附属小学，由万松园小学和海珠实验中学联合创办，师资力量较强。初中派位包含广州市第五中学、海珠外国语实验中学、南武中学附属学校等优质学校，教育配套有保障。

3、产品设计：户型使用率高，阳台赠送面积大，部分户型可达120%得房率，空间利用率领先同区域产品。交付标准较高，采用四层隔音玻璃、防潮防霉材料等，细节设计贴合广州生活需求，如厨房配备猛火炉灶、防干烧系统，柜体采用防霉板材等。

4、交通便利：距离8号线地铁晓港站700米，门口就是东晓路，无论是坐地铁还是开车去珠琶越秀等地都很方便，基本半小时内能到。

5、景观资源：西南向直望晓港公园，中高层视野开阔，部分单位可远眺珠江、广州塔及珠江新城天际线，景观优势明显。项目西侧和南侧规划绿地及口袋公园，与晓港公园形成生态绿色系统，居住环境舒适。

6、品牌与服务：越秀地产作为国企，品牌信誉度高，物业服务由综合实力top10的越秀物业提供，倡导“越享邻里”社区文化，注重业主生活品质。

九、项目待改善分析

1、噪音与环境影响：小区3栋楼西南朝向紧邻东晓路主干道，距离仅30米左右，尽管交付有隔音玻璃，但噪音和粉尘问题仍较难完全避免。桥底设有中型垃圾站，可能产生部分噪音和异味影响。

2、社区规模与配套：小区仅有3栋楼，总户数565户，社区配套相对有限，园林面积较小，需依赖周边公共设施。底商目前发展不成熟，生活便利性在一定程度上依赖周边商圈。

3、变电站影响：1 栋比较靠近变电站，尽管变电站已证实没有辐射，但可能会让部分购房者尤其是老一辈家长心存芥蒂。

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