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最近福州改善市场关注度最高的项目，莫过于国贸天琴华樾。

4月25日，项目实景示范区正式开放，迅速吸引了不少目光。

业内也多有讨论，认为它可能是今年少见的改善热盘。

仅过了一周，项目便启动认筹。

据悉，项目五一期间来访超1500组客户，售楼处每天爆满，接待到深夜，公司不得不从其他项目紧急调人支援。

这样的市场认可度，在当下的改善盘中并不多见。

在目前改善扎堆的楼市，项目到底是如何做到这种热度，下面分析看看。

如果量化指标要求：单地块40-60亩，容积率3.0以下。

仅凭这样一个看上去不算高的要求，结果能符合的仅国贸天琴华樾一幅。

这也一定程度上解释了，为什么这块地能成为近年来少数吸引外来房企进场拿地。

再看房企层面，可以发现福州改善市场已经全面进入本土国企的局面。

今年，市场也开始堆料，推出部分“灯塔产品”，但往往“有形没神”。

仅去年一个海派风，就被多家复制，迅速把一个新品变成了同质化产品。

这正是当前市场的短板：没有多年操盘经验，对于改善这种特别讲究品质的产品，其实是很难驾驭的。

仅一个外立面就能看出端倪，今年多个项目打出“全铝板”标签，最终给市场的体验就是：料堆了，效果没出来。

此时，对比国贸天琴华樾的立面，不做过多描述，看实景图对比，就能高下立判。

所以当看到目前的供应后，市场也明白：既有好地块，又有真功底，今后恐怕很难再有。

操盘分析

精准命中市场痛点！

当有了一幅不错的地块后，就是产品定位。

此前也分析过，市区改善这几年最好卖的预算区间是500-700W，再上去就有压力。

与此同时，改善市场呈现两极分化：一端是140㎡左右的普通产品，另一端是180㎡以上的“灯塔”产品，中间段反而被忽视。

这时候再去看国贸天琴华樾，项目给出的标签：福州首个钢结构项目、福州首个社区超配微压氧舱、首个社区壁球馆、 首个社区独立琴房、铂金级宁静住宅、约3000㎡下沉会所、温泉入户、八恒系统等。

这一系列高端标签加持下，按照目前市场调性，不出意外又是一个180平起步的产品。

最终结果大概率又是：市场看得上，买不起！

但项目实际产品定位是约130-227㎡，主力户型约130-165㎡，占比约79%，很好的卡在最主流的预算区间内。

这里就能看出这是一个真正懂市场的操盘手段。

除此之外，项目是去年6月30日拿地，直到今年4月底才正式示范区对外，对于国贸这样的房企而言，周期并不算快。

至于原因，从首次的示范区也能找到答案：项目一次性给出了约1.6万方实景示范区，这在福州市场是从来没有过的。

其逻辑是：目前的改善市场竞争激烈，一个500多套体量的项目，必须在入市之初就建立清晰的产品认知，而不是仓促开盘、让客户觉得“和别的项目差不多”。

综上，说到底，福州改善市场不缺概念，缺的是真正匹配需求的产品。

国贸天琴华樾之所以被多人关注，不是因为它多“高端”，而是因为它懂市场、卡准了主流预算区间，并用实景示范区给出了确定性。

户型分析

结构+细节决定差异

当有了不错的产品定位后，下一个看点就是户型设计。

当前市场在户型上已经高度趋同，想在这种背景下做出差异化，难度极大。

国贸天琴华樾引入福州首个钢结构住宅，试图从结构层面做出突破。

以165㎡端厅户型为例，对比市场端厅，看看有何不同，把户型布局仅留下承重墙来对比：

目前市场上的端厅存在一个普遍遗憾：转角位置必须设置承重柱，导致视野无法做到完全通透。

过去几年，福州从改善到豪宅的同类型户型，没有一个真正解决这个问题，样板房里无非是靠装饰来弱化。

而天琴华樾165㎡端厅，通过钢结构将承重骨架“归边”，实现了端厅视野的最大化。

当然，移掉一根承重柱，背后投入的成本可能高达一个亿，就看房企是否舍得。

建面约165㎡样板房实景

除此之外，再看户内承重墙的设置。户型真正起到隔断作用的承重墙仅2个，而市场上同类户型通常有6个以上，空间基本被定死。

得益于结构优势，这个165㎡户型内部竟然有约100㎡是完全自由支配的空间。

△建面约165㎡两种布局示意图

这意味着，业主可以根据家庭结构的变化或个人喜好，随心所欲地规划功能区——可以做成满足三代同堂的四房三卫，也可以做成私人独享的超大客厅总统套房。

真正做到了“百变户型，随心所欲”。

基于这一特色，房企提供了3种精装修定制方案——这就是价值最大化的体现。

除了结构底层带来的产品突破外，在其他户型的细节上，也可以看到项目的与众不同。

比如227㎡户型的电梯厅，项目采用电梯双开门、双梯入户。

对比市场上同类产品的电梯设计：

第一种双梯联动，但没有独立电梯厅，第二种单梯使用，虽有独立电梯厅但使用不便。

而天琴华樾这种设计，既保证了隐私性，又兼顾了使用便捷度。

当然也有不足——电梯厅空间会偏大，但对于这种大户型来说，适度的“浪费”恰恰是最优解。

最好的参考就是前几年热销的豪宅：国贸天琴湾、建发朗云，都是这种设计。

△建面约227㎡户型示意图

再看143㎡户型，最主流的四开间朝南布局，不同之处在于，项目做到餐客厨同宽约43㎡的阔绰空间，此外还设计一个独立的生活阳台。

对比市场上盲目追求“极致空间感”而牺牲功能性的做法，这种设计才是真正提升居住幸福感的关键。

△建面约143㎡户型示意图

在配置上，户型也做到了“跨面积段同权”。

户型层高做到3.15米，而市场上同面积产品基本只有3-3.05米。

此外，还配置了主卧270°全景舱、温泉入户、全屋地暖。

这些配置从130㎡起就全系标配，而非像市场上多数项目只留给180㎡以上的大户型。

这种将高端配置下放到主流面积段的做法，最终造就的就是——同一个面积段里，你找不到第二个这样的产品。

只能说，一个户型设计，即便市场趋同，但是结构底层、细节定位，就能看出产品差异。

地段分析

改善流通性的价值！

接着就是地段分析，这是买房永远无法规避的核心因素。

对于市中心的改善盘来说，常规配套大家基本都不缺。

真正的改善核心是流通性，这是保值的基础，而流通性的核心，就是购买力与供需关系。

项目地处华林路，聊到这里，绕不开两个标签：

一是省府圈：这里是省委省政府所在地，周边分布着40多家省直、市直机关和事业单位。

二是陪读房：这里聚集了温泉小、钱塘小、鼓实小、屏东中，是头部学区汇集地。

理清楚需求后，再看供应，华林路周边遍布20年以上房龄的老旧小区。

近两年供应的新盘，售价都在4万以上，但都是袖珍型社区。

如果外溢到二环边寻找，又不得不面对主干道和高架带来的噪音问题。

这就形成了板块的供应缺口——要么没供应，要么有供应但没社区、或有硬伤。

再看国贸天琴华樾：约50亩的社区保证居住体验，距离二环约400米避开了主干道噪音，而地铁1号线就在50米外，一站鼓实小，两站钱塘小，交通与学区需求一次性解决。

只能说，这个项目正好填补了板块的供应空白。

设计分析

以客群为本的打造

最后聊聊公区设计，这几年福州会所内卷严重，但多数项目过于华而不实。

国贸天琴华樾的公区与会所设计，没有走上“堆料”的套路。

它的出发点很清晰：华林路客群需要什么？

这里的客群，一方面是省府圈的政务精英，他们注重隐私、格调、健康，也有高阶社交需求。

另一方面是头部学区重视教育的家庭，他们对精神共鸣和文化涵养的要求很高。

基于此，项目打造约3000㎡下沉会所，加上每栋架空层，全社区公区配套超6000㎡。

其中，会所以专业俱乐部为标准，引入微压氧舱、壁球馆、高尔夫球室、恒温泳池、独立琴房等，同时设有带KTV、茶室、棋牌室的复合私宴厅，满足政务精英私密社交与健康管理需求。

园林方面，以明代《闽游图》为灵感蓝本，融合东方美学与13种在地非遗技艺，打造出华林路罕见的游园体验。

这种对文化细节的打磨，恰恰呼应了学区家庭所看重的“人文底蕴”。

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