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福州新榕云行售楼处电话:400-002-9578转1111（已认证）
福州新榕云行开发商电话:400-002-9578转1111【售楼中心】
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温馨提示本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
新榕云行：备案名（云行公馆），地处：仓山区洪湾南路东侧、浦上大道南侧。
项目占地约66亩，规划14栋高层住宅，合计772套，主打建面：155、166（176）、183（188）平，个别300多平顶复，全部2T2四代宅，层高3-3.1米。
从产品定位来看：
对比隔壁的建总流花溪一期，以及烟山江翠，项目由于四代宅起步高达155平，其中50%的户型都在166平以上。
在目前金山已经上市的新盘里面，这个产品段是最大的。
至于套数，772套，全部四代宅，简单回顾，也是福州所有四代宅单盘套数最多的一个。
只能说从产品体量和面积段来看，压力也是爆表。
楼盘土拍
2024年3月30日，新榕以底价15.03亿拿下宗地2024-05号高宅村旧改出让地块一，成交楼面价10489元/㎡。
土地面积：66.02亩，容积率：3.0，建筑限高：100米，可建设立体生态住宅。
分析：2024年的第一场土拍，高宅旧改全部上架，最终出乎意外，巨型旧改并不是多家房企均分，其中建总一家拿下三幅。
也就目前的建总流花溪一二期，以及最近刚刚被回收的地块五，面积48亩。
还剩下的一幅纯商，被新榕拿下，即项目新榕云行。
当天，房企还拿下一幅，也能做四代宅，即新榕亦川。
由于是大型旧改，加上原来拆迁面积不算多，配合高容积率的定位，纯商面积高达218亩，建筑面积43万方。
目前，回收一幅后，建筑面积少了9.6W方，还有33W万方左右。
三个地块都已经面世，合计套数2274套，正好是万科城市之光的体量。
这时候看看去化数据参考：
建总流花溪，一期11个月网签124套，二期9个月网签128套。
刚需定位的二期销量已经实现反超，至于更好的参考，福州连续几年的销冠城市之光：
项目的89平左右的接近清盘，连廊端头同样高去化，132、165平的去化率相对低了不少。
这几个项目的表现也说明一点，三环边的区域，刚需产品还是更匹配。
此外就是四代宅在福州的走势，前几年刚推出的时候，还相对热销。
后来新规出现，四代宅的弊端也比较明显，这个产品也开始逐步消失。
简单盘点：天琴湾、缦云、天琴湖、元亨府、天珺、天琴樾、璞云、灏云、誉湖、麓里。
给了土拍规划，不过多没做的：望樾、流花溪、栖江元璟。
在这种局面下，周边还有一个麓里在售，新榕义无反顾选择了四代宅。
新规后四代宅不允许做北侧露台，从云行的产品来看，亮点不算太明显。
此外就是地块情况，项目位于高宅的北侧，南侧即建总流花溪，钢铁森林的旧改，南向又被建总遮挡，地块因素也一般。
综上，做四代宅有个区位更好的麓里，做改善隔壁就有产品力更卷的流花溪一期，项目只能说对手实在不少，加上区位偏差，竞品叠加区位承托力不足，亚历山大。
户型情况
155平：四房两厅两卫，2T2，电梯设置在两端，虽然有一定隔离，但是这种高层住宅，出行也会略微不便。
对于套内布局来看，采取端厅设计，三开间朝南，整个户型南北都不通透，155做四房的情况，客厅卧室空间都不算亮眼，其中一个卫生间还存在被露台导致的隐私问题。
至于四代宅的露台情况，端头露台更私密，不过整个户型的南向采光会被楼上遮挡，至于南向露台的户型相对采光更有保障，楼上只遮挡侧边，影响不大。
166、176平：四房两厅三卫，进深大面宽小的设计，主卧空间相对阔错，不过卫生间偏小，客厅空间依旧一般，甚至可以说偏小。
露台方面，176平的全部在户内，私密性更有保障，也没有楼上南向的采光遮挡，至于166平南向有遮挡，还有一部分平台在户外。
183、188平：四房两厅三卫，166、176略微升级版，主卧面宽加大，三个卫生间还是局促，其他三个房间尺寸也是一般。
客厅多了一个北角的空间，不过整体尺寸还是稍显一般，露台方面没有变化。
综上，从项目的三个户型，就能看出四代宅的缺点，虽然露台部分是不计容，但是露台有很大一部分是算阳台半计容，能偷的飘窗也少了一些。
由于无法封包，加上现在新规阳台占比提升，L型转角窗赠送等，实际非四代宅可以通过这些赠送提高得房率。
作为对比，项目虽然宣称得房率超100%，不过部分面积都给了露台。
导致对比同面积的非四代宅，客厅就显得一般，加上还有南向采光遮挡，户型设计面宽还一般，以及四代宅目前市场争议也不少。
简单对比其他四代宅，建发璞云如下：
区位情况
项目位于浦上大道南侧，奥体金山片区的交界处，这几年奥体遇冷，很明显项目会宣称是金山片区。
距离万达商圈2.2公里，南侧1公里恒荣星光里，北侧贴着公交总站，不远处还有一个变电站。
项目西侧门口即教堂，不远处存在一个寺庙，敏感人士要注意。
从目前项目周边配套来看，并没有过硬的存在，最大的预期就是地铁规划，在流花溪一期门口规划了双地铁交汇。
不过目前来看最有希望就是三号线，届时对于出行有一定帮助，当然福州地铁的建设周期，大家也懂。
至于划片，预计也是附近的福州第十六中学流花溪分校。
最后就是视野，项目西侧是流花溪公园，有一定景观，不过南侧流花溪一期、西侧是红树林高楼，加上自身高楼，除了西侧楼栋有一定视野保障，剩余的大部分都是看楼了，采光也需要注意。
至于会所、大门等，项目也花了不少精力，这一点算是目前主要卖点之一。
基本是照着流花溪一期，2000平会所，室内泳池等，不过看到的资料物业费是2.5元。
如果真是如此，又是四代宅，又是高层，又是这么大的会所，这物业费看上去，要支撑起来运营难度有点大。
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