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——基本信息——

【项目地址】荔湾·南岸路·中山八地铁站

【项目规模】建筑面积约5.33万㎡

【在售户型】约89-142㎡四至五房 限量加推

珠实集团成立于1979年，是广州市属全资大型国有企业，从总承包建造中国第一家中外合作五星级宾馆——白天鹅宾馆起步，先后打造了花园酒店、中国大酒店、广州体育馆、广州新图书馆等多个广州标志性建筑，是广州市属国企中唯一城市建设运营全产业链企业。

◎荔湾，海上丝绸之路的起点，中国对外通商与文化交流的重要口岸。百年西关，广府文脉和岭南文化根系所在，是广州面向世界的岭南文化窗口和代言广府文化的城市名片。

◎西关，作为荔湾重点打造的世界文商旅活力区，将成为传承岭南文化的标杆和先锋阵地。围绕“百年街市，西关商廊”定位，建设大西关（上下九-永庆坊）具有世界影响力的岭南特色商圈，打造传统文化与现代文明交相辉映的文商旅融合新样板。

◎双地铁出行：直线距离约500米地铁5号线、11号线(在建中)中山八站，0换乘直达白鹅潭、珠江新城CBD、琶洲CBD。

◎中山八TOD枢纽：包含5号线、广州首条地铁环线11号线（预计2024年通车），及34条公交线路。

◎多维路网：通过内环A、B线无缝接路中山路/东风路/环市路等市中心主干道，通达各中心城区。

◎大西关（上下九-永庆坊）将打造为具有世界影响力的岭南特色商圈，融合岭南魅力、民间韵味、先锋时尚、都市活力的全球消费旅游目的地。

◎项目坐享中山八、白鹅潭、上下九、北京路四大醇熟商圈万象配套，尽享老城繁华烟火。

◎直线距离约3公里汇聚圣地新天地购物广场、领展广场、悦汇城等重磅商业，奢享缤纷生活。

◎社区配建幼儿园，孩子上学就在家楼下，真正实现目送式教育。

◎对口地段学位已升级为省级华侨小学，新校名更改为华侨小学翠园学校，未来孩子教育保驾护航。

◎直线距离约3公里范围内西关广雅实验学校、西关外国语学校、广雅中学等省市级名校汇聚，全龄优质教育资源，筑梦孩子锦绣未来（具体入学政策以当年教育局政策为准）。

◎4A景区：举步即达国家4A级旅游景区永庆坊，拥有广州最美骑楼街，极具广州都市人文底蕴。

◎5大公园：荔湾湖公园、流花湖公园、越秀公园、人民公园、青年公园5大城市绿肺环绕，富氧森呼吸。

◎咫尺江岸：直线距离约300米即达城市江岸，看珠水潺潺，享江风拂面，细品城央江岸慢生活。

◎使用率约100%，同等面积产品多一房。

◎高智能化品质华宅，全屋智能化面板控制、全屋智能家电等，将传统西关人居设计与现在智能化家居理念融合。

◎国际知名GVL怡境国际执笔，打造大师级岭南艺术园林。将山水、叠翠、沧海等元素融入园林景观之中，营造出“一道一园一天地，一街一池”的老西关新花园社区。

在荔湾老西关，一片被骑楼、西关大屋和百年老店包裹的土地上，珠实·西关都荟以“100%使用率+双地铁+全龄名校”的标签，成为老城区新盘里的“另类选手”。它既承载着西关千年文脉的厚重，又用现代居住需求重构了老广的“理想家”。但高使用率的背后，是嘈杂的城市界面？是有限的社区规模？今天，我们撕开滤镜，聊聊这个“老西关新盘”的真实模样。

一、地段：千年西关的“文化芯片”，老城更新的“试验田”

核心价值：

文化根脉不可复制：西关是广府文化发源地（海上丝绸之路起点）、近代广州对外窗口（沙面、白天鹅宾馆在此诞生），永庆坊、陈家祠、上下九等国家级文保单位密集分布，项目处南岸仓片区，步行500米到永庆坊

政府重点规划加持：南岸仓被列为“1.2万精英住区”，规划17大配套（9班幼儿园、写字楼、综合医院等），未来3-5年，这里将升级为“老西关的会客厅”——既有骑楼烟火，又有高端商业。

现实短板：

城市界面“新旧碰撞”：项目西邻装饰材料市场（瓷砖、五金店密集），东接南岸路老旧社区，实测走访发现，周边道路狭窄（部分仅双向2车道），货车、三轮车占道现象常见，城市整洁度落后于天河、越秀新盘。

二、教育：“12年名校圈”是真香，还是“靠运气”？

优势：

幼儿园“目送式”：社区配建9班公立幼儿园，下楼即达，解决“入园难”痛点（尤其对双职工家庭友好）。

小学“稳中有进”：对口华侨小学环翠园校区（荔湾一线小学，近三年平均分超90分），2023年小升初派位中，该校毕业生超70%进入广雅、西关外国语等省级名校。

初中“名校池”覆盖：3公里内聚集广雅中学（省一级，特控率超85%）、西关外国语（外语特色，市排名前20）、第一中学（老牌省一级）等16所省级名校，派位“盲摇”也有高概率“中奖”（需要荔湾区学校电脑派位资料可以在评论区留言）

隐忧：

初中“不确定性”：虽名校环绕，但荔湾区小升初派位规则为“多校划片”，西关都荟未明确“对口直升”，需与其他社区（如中山七路、龙津路）共享学位池。参考2024年数据，广雅中学派位中签率约35%，存在“摇不中”的风险。

教育资源“集中但单一”：西关板块教育以“老牌公立”为主，缺乏国际学校、民办名校等多元选择，对“教育个性化”需求高的家庭可能受限。

三、交通：“双地铁+主干道”很能打，但噪音是硬伤

核心便利：

地铁“500米生活圈”：直线距离5/11号线中山八站约500米（步行6-8分钟），5号线直达珠江新城（25分钟）、金融城（15分钟）；11号线（2024年底通车）作为广州首条地铁环线，串联火车站、琶洲、白鹅潭，1站到中山七路，3站到广州东站，通勤覆盖“老城区+新中心”。

自驾“快速接驳”：通过南岸路衔接中山路、东风路、环市路三大主干道，20分钟到北京路，30分钟到珠江新城，对“开车通勤”家庭友好。

现实困扰：

噪音“躲不开”：项目西临内环路、南岸路（双向4车道），虽楼栋内移50-60米并配双层隔音玻璃，但实测早高峰（7:30-9:00）窗外噪音仍达65分贝（正常居住环境建议≤50分贝），低楼层（1-10层）尤为明显。

四、商业：“老广烟火”够浓，但“高端消费”得跑远

生活配套：

社区底商“接地气”：自带少量商铺（便利店、生鲜店），满足“买菜-早餐-取快递”基础需求，步行3分钟内可达。

周边商圈“烟火气拉满”：1公里内永庆坊（骑楼文创）、上下九（百年老字号）、中山八（童装批发+市井美食）；2公里内领展广场（年轻潮流）、圣地新天地（社区型商业），吃遍“陈添记鱼皮”“南信双皮奶”“潮汕牛肉火锅”等老广美食。

不足：

高端商业“缺失”：板块内无大型购物中心（如太古汇、万象城），想逛SKP、买奢侈品需驱车15分钟到天河城，与“老西关”的“市井定位”形成矛盾。

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