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洋湖，长沙人后知后觉的富人区

谈到洋湖这个组团，多年前我也认为不太成熟，甚至没有将其划到长沙的一级组团：

购物在五一商圈，行政和现代服务业在市府组团，科技和会展在梅溪湖组团，市民生活在天心和雨花等老城区。洋湖以生态和宜居为核心，少量配置了总部经济，更多以文化创意为亮点。听上去不如CBD耀眼，极容易被轻视。

但是，广州二沙岛、杭州西湖区、成都浣花溪、深圳华侨城，共性都一样：

第一板块内没有喧闹产业；第二只有一些公园河流、名校医院和朴实无华的艺术类场馆，带一些消费场所；第三，都是低密度的，拒绝摩天大楼的地标。

其实，这样的城市板块，有一个金光闪闪的名字，叫做城市“富人区”，而不是你们熟知的那个物种：CBD。

CBD的豪宅，追求高楼林立，占领天际线，与金融、总部机构为伍，楼下有万象城、恒隆、K11。

但是“富人区”不以繁华、人多和时尚为荣，只是像洋湖一样：

1）占用极端自然资源：有两条河流包围，主要的叫湘江、次要的叫靳江河，位于中心的，不是广场，而是7200亩的洋湖国家湿地公园。

（富人区，以蓝绿空间多为荣）

2）绝对优秀的城市公共资源：我数了一下，约10平方公里的洋湖核心区里，有10所中小学，且是长沙头部的雅礼和长郡系领办。

（顶级的公共服务—学校和医院，扎实得让人嫉妒）

3）轻松和艺术的社交配套为主，没有班味：同样在12平方公里内，有8个购物休闲中心，以及5个艺术休闲的公共场馆。

（休闲社交设施的密度）

你能闭着眼想象这里的生活了：日常/周末，家庭/社交。就是不想要太多产业和班味，但如同西湖环伺浙江省级机关和大学，二沙岛与广东省委所在的越秀区强关系一样。

洋湖也非孤立的，她与长沙重量级的省府组团、学术组团是强关系。有三条跨江大桥链接对岸省府，北面一路之隔，是长沙头牌的湖南大学、中南大学、湖南师大，以及著名的岳麓山。

（洋湖板块的城市关系场，为长沙高阶人群提供生活服务）

别小看洋湖，她和长沙的梅溪湖，不是一种湖。

全中国都没有几块这样的地块

初看保利天瑞的总平图，亮点在容积率1.1，以及长沙解开限墅令后，有了双拼、联排和叠拼以及洋房组合，一个城市富人区的低密度产品。

（光说低密度和真别墅，不能完全代表她的优秀）

但是，我将总图放到洋湖地块里去看，直接亮瞎了我的钛合金眼。回想这几年全国范围的城市土地供应，居然没有找到同等素质的地块。

1）她完全沉浸式置入洋湖湿地公园里。

哪怕是以环境优先的富人区规划，也是将居住用地和公园分开，我基本上是第一次看到，有一块居住用地，完全是置入到公园里面。

（沉浸于双公园的地块）

前面是洋湖湿地公园，后面是河流，双面景观的稀缺地块，同类的成都麓湖，都没有啊。

2）有着1.7公里的观景周长。

双面自然，沉浸于景观的土地本来很罕见，但是土地扁平的形状，让其有着非常长的观景周长。

这块200多亩的土地，前后左右都无视线遮挡：观景周长居然达到了1.7km。

（地块景观周长，没有同类）

每天小区内走一圈，你就能出了汗和逛了公园。且南向临湿地公园的观景线，达到了700多米。

保利很聪明，这700多米南向观湖线，全部做了双拼别墅。据说从首开的1200多万，一路买到1800多万。

说明很多客户非常识货。

3）神来之笔的中轴会所群。

在天赐的土地上，规划创作者的笔也如有神赋。

本来，低密度楼盘可以不做会所，天瑞不但做了，且利用地块的扁平优势：

从南到北的中轴线上，做了200多m长的休闲分离式会所群。

（度假酒店底盘的社交会所群）

北端进社区大门，是集中的休闲交流会所，到南端是沉浸于公园的私宴厅。

这就相当于，给业主送了一个度假酒店的生活底盘。

联排边户，用320㎡就造了座家庭宫殿

保利天瑞二期，一共做了四类产品，洋房、叠拼、联排和双拼。满足中高端客户的不同等级需求。

面宽、赠送、形态、总价都是次要的，教大家一个选房10年不后悔经验：

家里“人少事少”选洋房，家里 “人多事多选”别墅。

从形态来看，双拼肯定是最佳的。所以就不测评了，这里我挑选了其中320㎡的联排边户来进行关系场分析。

先说结论：320㎡，实现了家的宫殿化。

（创新大面宽联排，实现了宫殿化）

非常令人惊讶，这几年行业产品进步真的很大。

看到宫殿化这个词语，是不是很陌生。通常，我们以温暖感、仪式感、品质感、舒适感来评审户型设计，都以实用和感官为测量仪。

但以“关系场”来评审户型，是从家庭结构和家庭任务来分析，很多家庭需要“宫殿化”的结构。

举个例子来说：

以2胎家庭为例，不是4个房间的问题；男、女主人都很优秀，都自己事业爱好和社交的需求，孩子也有学习、社交的任务，同住的父母，需求也不能漠视。等孩子长大了，还会带媳妇孙子回家。

这种家庭，就不是一套简单的房子能满足，而得一座“小型宫殿”了。

那么，家的宫殿，应该多大呢？500㎡，1000㎡，3000㎡，都有可能。

但是保利天瑞这个联排边户，用320㎡就实现了家的宫殿化：我通过三个维度来说明，你会发现500㎡的大平层与之相比都弱爆了。

第一：320㎡，做出了三个客厅。

第一个客厅是地面层，非常有创意的用十字轴入户，礼序感特强。拥有巨型的中西厨和餐厅，且11.4m南向面宽做了两组沙发区。满足家庭日常的烟火气温度需求。

（十字轴礼序客厅）

第二个客厅是夹层区。利用高层优势，其实夹层也在地面，拥有超100㎡的花园。作为家庭休闲客厅，适合接待朋友、爱好和家庭交流。

（家庭花园休闲客厅）

第三个客厅是地下室。这就不多说了，每个别墅都有，适用于储藏爱好、以及不愿意被打扰的夜间活动。

（地下室，私密爱好客厅）

第二：家庭成员层到位，满足多胎自由的期待，且还能提供极好的成长环境。

二层有三个卧室，可以做双子+父母的房间；别忘记了1楼还有个带花园的房间，如果生3个孩子，也有房间可以住。

（爱生几个孩子生几个）

难能可贵，还有一个成员客厅，作为学习空间。

第三，主卧，说其这几年楼市史上最强也不为过。

家庭成员和家庭事件，已经在这个320㎡的联排边户上满足得极好。作为家庭核心的夫妻主卧，我感觉是这几年看到最奢华的：

129平米的整层面积，让800㎡的大平层也难超越。

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