福州新榕亦川售楼处电话(新榕亦川)官方网站-福州新榕亦川售楼中心电话-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率-2026.3.12新榕亦川售楼处

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新榕亦川：备案名（亦川公馆），地处：晋安区连江中路以西，光明港北侧。

项目占地约25亩，2栋高层四代宅、7栋7-15层小高层住宅，合计195套，主打建面：165、178、190、200平，以及个别顶复。

从产品定位来看，项目是高低配设计，起步165平，这也是占比最大的产品，小高层主打得房率。

与云行一样，顶楼都做了复式设计，首开主推3栋洋房。土地面积：24.79亩，容积率：2.2以下（其中商业建筑面积不多于2500平方米），建筑限高： 80米，可建设立体生态住宅。

分析：2024年的第一场土拍，关注点在高宅地块全部上架，除了建总拿下多幅外，新榕也拿下一幅，即新榕云行，当天还拿下一幅地块即新榕亦川。

地块容积率2.2，限高80米，体量不大，这是一个相对不错的指标条件。地块可以做四代宅，只不过这几年能做的基本都不做了，也只有新榕还在做。

这幅地块，新榕并未全做，而是采取高低配，高层做四代宅，主打景观，低层做洋房+小高，主打得房率。虽然指标不错，但是地块面宽偏窄，加上这种设计，导致的结果是项目没有什么社区空间，大部分洋房还没有架空层，做花园赠送给一楼，整个公区空间稍显一般。

从面积定位来看，起步165平，面积段并不低，目前改善市场，起步基本是130平左右。这种面积段，再搭配不出彩的公区空间，以及新榕自身还没有代表作。

总得来说，做刚改面积太大，做改善产品又感觉不够看，有点压力。项目位于晋安区二环边，南侧即光明港，南侧楼栋有一线景观，距离世欧广场、台江万达1公里左右，购物休闲尚可。周边没有地铁，稍显遗憾，项目北侧紧贴加油站，是一大硬伤。

此外，南侧虽然是光明港，但是还有高压电线，略影响视野体验，高层四代宅设计在项目东侧，离主干道较近，噪音粉尘影响略大。

自身的楼栋排布，虽然容积率不高，但是整体的间距一般，特别是两栋四代宅，背后那栋看不到景还有采光影响。

项目周边是连辉新村，新一年晋安区的规划的连潘旧改，一旦隔壁拆迁，规划是很大隐患。

如果拆迁慢，未来交房后都要赶上很长的工地期，此外非南侧的洋房，后面是否会被隔壁旧改的新楼遮挡，都是疑虑。

综上，项目主打就是光明港的景观+二环内的区位，缺点就是地铁、划片等都不出彩，还有加油站、主干道等影响，只能说有利有弊。

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