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深业上宸瑞府必看拨打要点

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深业&龙华建设上塘项目位于福龙路与简上路交汇处东北侧，总占地面积约3.84万㎡，总建筑面积约14.87万㎡，容积率3.1，绿化率40%，共分南北2个地块，由9栋总高24-25层的住宅围合组成，总规划1047户纯商品房，车位1208个，车位配比约1：1.15。

北地块：上宸瑞府（深业：T815-0036）

总占地面积约2.19万㎡，总建筑面积约10.67万㎡，容积率3.1，绿化率40%，共由5栋24-25层的住宅组成，其中1、2、3栋25层，5栋1单元（楼王）24层，5栋2单元25层，4栋为1所9班制幼儿园；

规划总户数569户，5栋1单元（楼王）2梯3户，2、3栋2梯4户，1栋、5栋2单元2梯6户，2层地下室，车位661个，车位比1：1.16。

项目地址：深圳·龙华·简上体育综合体旁

深业集团（含旗下地产板块） 截至2025年8月累计开发面积约4600万㎡，开发项目约200个，于深圳打造了深业上城、深业东岭等标杆作品，继龙华颐樾府、上城学府热销之后，深业上宸瑞府与上宸华府携“龙华四子”的深厚积淀，以国企担当筑就安心居所。

上塘核心，红山一路之隔

深业上宸瑞府（备案名「上宸瑞府花园」）位于龙华上塘核心居住区，处在民治与大浪的交界，简上路与福龙路一带，和红山板块仅一路之隔。

熟悉深圳的朋友都懂上塘的分量：它没有红山那么高的房价门槛，却能共享红山 6979、星河 COSTCO 这些顶级商业资源；地铁、学校、公园、体育馆一应俱全，是龙华典型的「成熟居住心脏」。这里的价值不需要靠画饼去兑现 ——它现在就是成熟的。

交通上，项目距地铁 4 号线上塘站步行约 600 米，10 分钟以内可达，往北 2 站到深圳北站高铁枢纽，往南可换乘直抵福田、南山核心。自驾出门即福龙路，快速接驳南坪快速、机荷高速，通勤半径覆盖了深圳几乎所有核心产业片区。

对于在福田、南山上班，又想给家庭留一块安静成熟居住地的人来说，这个地段的「性价比」是实打实的。

02 产品：

把「稀缺」两个字，写在了容积率上

如果说地段决定了下限，那产品力决定了上限。深业上宸瑞府身上有几个标签，在龙华当下的新盘里，属于「降维」级别的存在：

第一，3.1 的容积率。龙华不少新盘容积率普遍在 5.0-6.0，动辄 35 层以上的超高层；而瑞府卡在新国标 3.1 的低密线上，总高只有 24-25 层的小高层，绿化率约 40%。楼间距更宽、等电梯更快、采光通风更好 —— 这些日常居住里最实在的体验差别，正是低密带来的。

第二，纯商品房社区，圈层纯粹。这是我个人比较看重的一点。整个项目无回迁房、无安居房、无公租房混居，是上塘片区所剩不多的纯商品房地块。业主圈层统一，后期物业管理省心，对二手房的保值流通也更友好。

第三，国企深业操盘，交付更安心。开发商是深耕深圳三十余年的本土国企深业置地，做过深业上城这类标杆项目，搭配自有物业体系，在当下这个市场环境里，「不烂尾、不减配」本身就是一种稀缺的确定性。

整个「上宸双子星」由瑞府、华府两个地块组成，合计 9 栋 24-25 层住宅 + 1 所幼儿园，共 1047 户，车位 1208 个，车位比约 1:1.15，基本做到了家家有车位。本次首推的是北地块瑞府，共 5 栋 569 套房源。

03 户型解析：

从刚需到楼王，一条清晰的产品线

这次官方公示的户型，梯度做得很清楚 ——87㎡三房、99/103/119/120㎡四房、130㎡楼王四房，全系户户朝南、全明通透、两卫起步，得房率普遍在 92%-97% 之间。

・87㎡ 三房两卫｜刚需上车款

三开间朝南的经典竖厅，动静分区合理，主卧带独立卫浴 + 飘窗，几乎没有过道浪费。它最大的意义在于 —— 把「龙华核心区纯商品房三房」的门槛，拉到了约 480 万起，这是很多刚需家庭一步到位的机会。

・99-103㎡ 四房两卫｜爆款走量户型

新国标设计的精华所在，用刚需的面积段做出了正规四房两卫，三个次卧都能放下 1.5 米床，空间利用率拉满，非常适合二胎家庭和一步到位的置业者。

・119-120㎡ 四房两卫｜舒适改善主力

大面宽横厅 + 南北通透，主卧配 270° 转角飘窗和独立卫浴，功能分区更精细，兼顾舒适度与收纳。

・130㎡ 四房两卫｜楼王终极户型

位于社区中央景观位，2 梯 3 户的超低梯户比，四开间朝南、超大观景阳台直通客厅，主卧做成衣帽间 + 卫浴套房 —— 是片区里少见的小高层改善大四房。

一句话总结户型：刚需买得起，改善住得爽，没有为了凑户型而浪费的面积。

04 配套：

不用等规划，15 分钟生活圈现在就成熟

买房自住，配套比颜值更重要。瑞府的好处在于 ——它周边的配套，全是现成的。

•教育：社区自带 9 班公立幼儿园 + 托育中心，划片华东师大附属龙华教育集团未来小学（直线约 580 米），对口龙华实验学校初中部；

•商业：步行约 750 米到星河 COSTCO，800 米到 AT MALL 上塘荟，1.5 公里内红山 6979、龙华天虹环绕；

•文体生态：紧邻简上综合体育馆（游泳、篮球、羽毛球全配齐），周边多个社区公园、城市绿道，遛娃散步很方便；

•医疗：2 公里内有广州医科大学附属第一医院深圳分院（三甲）。

这种「下楼即成熟」的确定性，比任何规划蓝图都更让人安心。

05 价格与节点：

总平、户型已出，样板房月底见

最后落到大家最关心的钱和时间。

•价格：项目地块无限价，结合官方吹风价与片区行情，整体均价约 5.3-5.8 万 /㎡，总价约 480 万起，对比周边二手房（潜龙曼海宁约 5.0 万 /㎡、中海系约 5.7 万 /㎡），新房的性价比优势比较明显；

•交付：70 年产权纯住宅，全屋精装交付，标准层高 3 米，预计 2028 年中下旬竣工；

•关键节点：官方总平面图、户型图已正式发布 → 预计 7 月底开放实体样板房 → 预计 9 月开盘入市。

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