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它就是京基·银湖公馆。

位于罗湖区清水河街道金湖六街与金湖路交汇处，由京基地产开发运营。它不是一个普通的新盘，而是一个纯独栋别墅社区，仅26席，建面约800-1500㎡，带超大花园，总价2.8-4.6亿元。结合公开资料，聊聊这个深圳顶豪市场极为稀缺的“城堡级”别墅项目。

一、项目速览：银湖豪宅区最后26席纯独栋，法式庄园现楼

银湖，是深圳传统豪宅板块的代名词。这里北靠银湖山，南临笔架山，坐拥金湖、银湖双湖生态资源，是深圳核心区少有的“城市山林”地块。罗湖银湖板块，已断供近十年。

京基·银湖公馆位于罗湖区金湖六街与金湖路交汇处，由京基地产开发，物业为京基物业管理。

核心指标：

总占地面积：约3.6万㎡

总建筑面积：约2.5万㎡

容积率：南区0.65，北区0.78（深圳核心区罕见的超低密度）

总栋数：26栋纯独栋别墅

产权：70年（1993年批地，剩余约37年）

竣工时间：2014年8月

物业费：约45-50元/㎡·月

停车位：每栋自带6-10个停车位

交付状态：现楼，即买即住

此前未曾公开对外销售。直至近期，京基才正式启动“首次公开发售”。这在深圳核心区别墅市场中，属于极为罕见的“压箱底”级资产。

二、户型产品：800-1500㎡独栋城堡，带550-1700㎡花园

项目仅26席独栋别墅，分布在南北两区，每栋均为独立庄园级配置。主力户型建筑面积约800-1500㎡，自带550-1700㎡私家花园。

经典产品参数（以南5栋为参考）：

建筑面积：约764-782㎡

使用面积：约3500㎡（含地下空间）

花园面积：约550㎡

总价：约2.8亿（法拍参考价1.68亿起，市场售价约2.8-4.6亿）

户型：9房6厅13卫

层高：一层4.5米，二层3.6米，三层3.6-9米

层数：上下五层（含地下两层）

停车位：每栋8-10个专属车位

产品核心亮点：

法式庄园风格：外立面与室内大量采用进口石材，建筑品质对标欧洲古堡标准

超低密度：南区容积率仅0.65，深圳核心区绝无仅有

私家会所配置：自带会所、健身房、网球场等高端社区配套

三、地段与配套：银湖山+笔架山+双湖，城市核心区的“生态孤品”

银湖是深圳最早的豪宅区之一，其不可复制性在于城市核心与自然资源的极致融合。

🌳 生态资源：

北靠银湖山，南临笔架山

坐拥金湖、银湖双湖生态资源

是深圳核心区少有的“城市山林+湖泊”双重生态覆盖的板块

🚇 交通方面：

距离地铁9/6号线银湖站约1.1-1.2公里

周边有金湖六街、金湖路等主干道，可快速接入北环大道、坂银通道

3公里内覆盖罗湖、福田核心区

🏫 教育方面：

周边有罗湖未来学校、银湖小学等教育资源

具体学区划分需以罗湖区教育局每年公告为准

🏥 医疗方面：

周边有深圳市第二人民医院、武警边防医院等医疗机构

3公里内医疗资源丰富

四、价格参考：2.8-4.6亿元，深圳顶豪市场的“天花板”

项目南3栋售价4.6亿元，南5栋售价2.8亿元。法拍市场亦有参考价：2024年12月，银湖公馆南区5栋1C（建面约782.32㎡）一拍起拍价1.33亿元，低于市场价约30%。

对比深圳其他顶豪板块——深圳湾1号大平层总价约8000万-3亿，华侨城纯水岸别墅约2-5亿——银湖公馆作为核心区纯独栋别墅，在稀缺性上更具优势。

总价门槛2.8亿起，意味着它注定只属于极少数的塔尖买家。

五、客观短板：几点需要想清楚

① 产权年限已消耗大半

项目1993年批地，剩余产权约37年。虽然70年产权住宅到期可续期，但对于注重产权年限的买家来说，这一点需提前了解。

② 物业费极高

物业费约45-50元/㎡·月，以800㎡计算，每年物业费支出约43-48万元。这对于别墅物业属于正常范围，但相比普通住宅确实高出不少。

③ 现房楼龄偏大

项目2014年竣工，至今已超过10年。虽然是现楼即买即住，但室内装修和设备设施可能存在一定老化，接手后大概率需要重新装修。

④ 总价门槛极高

2.8亿起步的售价，注定了这个项目的买家画像极其狭窄——必须是资产规模在数十亿以上的企业家或家族。

⑤ 周边配套偏基础

银湖片区虽然生态资源顶级，但商业配套相比福田CBD、深圳湾等板块偏弱。大型商业需前往福田中心区或罗湖万象城。

六、谁适合重点关注？

✅ 追求核心区独栋别墅的终极改善买家

在深圳核心区，纯独栋别墅社区几乎已经绝版。银湖公馆26席法式庄园现楼，是市场上极为稀缺的“城堡级”资产。

✅ 看重生态资源和私密性的塔尖家族

银湖山+笔架山+金湖+银湖，四重生态资源叠加，在深圳核心区属于顶级配置。0.65的容积率意味着极致的私密性和居住舒适度。

✅ 对法式建筑风格和进口石材品质有偏好的买家

项目大量采用进口石材，法式庄园风格在深圳别墅中辨识度极高。现楼状态意味着建筑品质和园林实景可见，无需等待。

✅ 罗湖银湖板块的老钱家族

银湖是深圳最早的豪宅区，对于对这片土地有情感认同的老钱家族来说，银湖公馆提供了一个“原地升级”的终极选项。

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名望 · 府第 · 鼎甲之家

🕌建面约800-1500㎡原生山水独栋别墅

🕌唯尊26席传世珍藏

🏠在售2栋分别是： 南3号、南5号，一手新房，只交契税，即买即住！

☎️营销中心电话：400 9626 159

📍导航地址：广东省深圳市罗湖银湖路9号

银湖作为深圳首席富人区发源地，藏风纳水、聚宝一方，氤氲深圳30载富豪圈层底蕴，造就、汇集了中国改革开放第一代富商巨贾、社会名流，始终是上流社会的地位象征，是滋养无数领袖生活的“世内桃源”。

占位罗湖、福田双CBD核心位置，集聚金融、消费、商贸、交通、教育、生态、行政、文化八大城市功能中心，于不可复制的银湖龙脉之地，成就唯世家所臻藏的城央独栋别墅。

北靠银湖山，南临笔架山，坐拥金湖、银湖，悠享约14平方公里原生自然之境。隐奢山水之间，繁静有序，尊享城央稀珍天然氧吧，栖居自然山居生活。

根植深圳发展原址，汇聚深圳画院、深圳国学院、银湖会议中心、文博宫等顶级艺术人文配套，国宾使节接待要地，见证深圳人文风华的精神盛宴。

首席3公里内集萃全域生活配套资源，打造银湖高阶圈层的城央顶奢生活范本。

限墅令后，别墅难得，独栋别墅更是难求。银湖公馆承银湖龙脉，靠山临湖，共繁华之源，内藏法式风情园林，筑就建面约800-1500㎡稀世独墅，唯尊26席，缔造世家尊崇生活，成就领袖人物的不二居所。

🏠南5栋：

建筑面积：764.11㎡

花园面积：约550㎡

层高：一层4.5米，二层3.6米，三层3.6-7.6米

产权证面积:782.32平方米，

负二层约:1380平米

负一层约:1250平方米

一层约:530平米

二层约:390平米

三层约:300平米车位8个

地下车位:6个，

总使用面积约4400平。

🏠南3栋：

建筑面积：1169.47㎡

花园面积：约1691㎡

层高：一层4.5米，二层3.6米，三层3.6-9米

使用面积：约5501㎡

户型图

地下负2层平面图

负二楼为超级娱乐空间，可设置10米挑高的超大泳池，另设超级客厅、KTV包房、藏酒室、桌球室、健身房、按摩房、棋牌室，可容纳30-50人的私家宴厅，以及20人的私家电影院。所有休闲娱乐功能一应俱全，足不出户即享殿堂级私人会所。

地下负1层平面图

别墅更超值和充满无限可能的是地下一层与地下二层，单层1200-1300㎡的挑高地下空间，足以构建敞阔的殿堂级会所和星级休闲空间。

主人可从负一楼地下车库直接入户，配备了独立的地下车库，6个停车位全面满足个性化停车需要。

负一楼的主要功能区包括了超级收藏厅，儿童游乐室，以及工人活动区。从负一楼可以俯瞰负二楼的超级泳池，气派非凡。

地上1层平面图

别墅一层为花园庭院和父母套房、客房，可设置中西厨房、客厅、小餐厅、书房设计，一家人各得其所，各有所乐。阔绰的挑高入户大堂，近10米开间的敞阔客厅，与巨大庭院互相呼应，厅中有院，院中含厅，延伸无限绿意。

地上2层平面图

别墅二层可以设置5房4卫和超大活动室，客房还配有景观阳台；主人房套房内衣帽间、卫生间等功能面面俱到；配设开间约6.5米的空中露台，挥洒时光，静享人生。

地上3层平面图

别墅三层可以打造为男女主人尊崇私密套房系统，主卧、书房、起居室、衣帽间一应俱全，女主人衣帽间就有十几平米，尺度阔绰；3层配有开间5.5米、进深10米的超大露台，层峰生活怡然尊享。

全新毛坯无线创造空间

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