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项目前身：2025P10地块

拿地时间：2025.4.24

成交价：7.36亿

楼面价：4万元㎡

所在片区：湖里区枋湖片区

地址：湖里区县后片区枋湖北二路与枋湖西路交叉口西南侧

开发商：建发

物业：建发物业

容积率：2.2

风格：禅意中式

产权： 住宅70年 商业40年

栋数：5栋195户

交付标准：精装交付

层高：6-10F

得房率：89㎡：91%

102㎡：93.5%

112㎡：112%

梯户比：1梯2户

开盘时间：待定

交房时间：待定

一、璞云优势

1、纯洋房社区

洋房相对于高层来说优势明显，虽然每个单元只有一台电梯但是最多18户的设计让业主们哪怕是高峰期也无需等待。

2、交通便利

璞云边上就是地铁安兜站，作为厦门南北贯穿快速路的成功大道也是近而不临，所以不管是开车出行还是地铁出行都非常便利。

3、书包不错

尽管项目目前并没有公示书包但是大概率参考隔壁建发养云读梧桐实验学校，九年制学校，2025年中考湖里区前三名。

4、楼顶花园

璞云有3栋楼楼顶是空中花园，岛内首创，如果能做到跟海沧建发缦云那样就很棒了，哪怕宸启瑞湖天樾云颂这些豪宅项目都没有的。

5、得房率

璞云洋房得房率比其他小户型新盘项目高层多，但是低于其他洋房，原因是少了双开门电梯进来的公区改造的入户花园，同时面宽较窄四房户型有两朝北卧室。

第一、项目货值较小，无法实现如书香五缘、观云等项目分多批次推售，整盘低开高走的策略，从4万的楼面价来说，均价如果低于5万+，大概率得亏本。

整体的体量一共也就才195套，从目前对外释放的消息来看，首批开盘直接就推售了135套，占到总货量的70%，更加验证了这个项目不会采用低开高走的策略，因为后面30%的货值肯定不足以拉升前面70%的货值以达到全盘货值的平衡，这样推测下来最有可能就是首批价格即为全盘均价。

第二、从产品设计全部打造在纯洋房而非纯高层或者如目前市面上主流的高层+洋房来看说明建发前期就已经明确了走改善（刚改）卷产品路线，而非刚需卷价格的方式，众所周知刚需对于价格的敏感性一定是远高于刚改和改善性客户的。

枋湖已经好几年没有新地，改善置换的需求一定是存在的，但是如果打造成高层产品一方面得和养云等刚交付的小区竞争，另一方面也得和枋湖的“老大哥”中央美地竞争，在容积率方面肯定是遥遥领先，但是地块太小，做成刚需段的纯洋房小区其实就是走了差异化的路线，达到扬长避短的效果，避免了周边同质化的竞争，这样未来即使进入二手市场也有一定的产品稀缺价值，流通性能得到一定的保障。

第三、从竞争角度来看，论产品如果同市面上的主流的二手及二手次新房相比112㎡的产品使用面积能和如枋湖中骏150㎡一较高下，如果同市面上主流新房相比90%的得房率也许优势不算特别明显，但是整个小区全部为最高仅10层的1梯2户纯洋房产品这一点目前算是厦门唯一一个了，以后厦门估计也难有第二个，这也是这个项目最为核心的优势。

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